Quina és la regulació dels lloguers a Catalunya?
La llei 11/2020, de 18 de septembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes als contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge entra en vigor el 20 de septembre de 2020 i té la finalitat de contenir i moderar el preu del lloguer en algunes zones en les que no es garanteix tenir habitatges de lloguer a preus accessibles i que obstaculitza l’accés al dret a l’habitatge a tota la població.
Quan s’aplica la Llei 11/2020?
La llei s’aplica als lloguers d’habitatges que constitueixin vivenda habitual ubicats en zones declarades àrees amb mercat d’habitatge tens.
No s’aplica a arrendaments anteriors al 1 de gener del 1995 ni als habitatges de determinació de rendes oficials (habitatges de protecció oficial), lloguer social obligatori o arrendament de caràcter essencial.
Quines són les àrees declarades com a mercat d’habitatge tens?
Actualment (novembre del 2021) son 60 municipis han estat declarats com a àrees de mercat d’habitatge tens.
Aquests municipis són els següents:
Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat Esplugues de Llobregat Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou Mataró, Molins de Rei, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda de Mar, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí Sabadell Salou Salt Sant Adrià de Besòs Sant Andreu de la Barca Sant Boi de Llobregat Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú, Vilassar de Mar.
Encara que un municipi no hi estigui inclòs però sigui un municipi que conforma l’índex de referència de preus de lloguer pot ser declarat com a una àrea amb mercat d’habitatge tens. La Generalitat, l’Ajuntament de Barcelona o l’Àrea metropolitana de Barcelona, en els seus respectius àmbits territorials poden efectuar la declaració de mercat d’habitatge tens quan:
- Existeixi un creixement de lloguers superiors a la mitjana catalana.
- El lloguer mitjà sigui superior en un 30% dels ingressos habituals de les llars o renda mitjana de menors de 355 anys.
- Existeixi un creixement interanual acumulat de 3 punts per sobre del IPC els darrers 5 anys.
Quins efectes té la declaració d’àrea amb mercat d’habitatge tens?
La llei regula el preu el preu dels lloguers a persones físiques quan aquest es destini a habitatge habitual.
Com es fixa el preu en les àrees declarades com mercat d’habitatge tens?
De forma general, si l’habitatge ha estat llogat en els darrers cinc anys:
-Si el preu de l’anterior contracte estava per sobre de l’índex de referència, amb el nou contracte el preu ha de baixar com a mínim fins al valor l’índex.
-Si l’habitatge no ha estat llogat en els darrers 5 anys:
- La renda no podrà superar l’índex de referència.
- Cal tenir en compte que no parlem d’una congelació sinó de topalls: la renda pot estar per sota.
- Aquests preus màxims es mantenen encara que la casa canviï de llogater/a.
Què és l’índex de referència?
L’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges el determina el Departament de Territori i Sostenibilitat a partir de les fiances dipositades a l’Incasòl (Institut Català del Sòl). Es tracta del preu mitjà dels habitatges similars en un radi determinat de la seva zona. Al web de l’índex podeu trobar la metodologia detallada.
Per als càlculs d’aquesta llei, ens hem de fixar sempre en el preu índex (color vermell), no en les àrees superior o inferior. Pots consultar-lo aquí.
Com esbrino la superfície exacta i altres dades del pis per calcular l’índex?
La superfície que s’ha de tenir en compte és la dels metres quadrats útils de l’habitatge. Pots consultar aquesta informació a la cèdula d’habitabilitat. Si no la tens la pots demanar a la propietat. Està obligada a donar-te-la. També pot demanar una còpia online a l’Agència d’Habitatge aquí.
Si no saps l’any de construcció, el trobaràs fàcilment al web del cadastre. Allà et pots buscar el teu pis per referència cadastral o bé per “CALLE/NÚMERO”.
El certificat energètic te l’haurien de donar a l’entrar al pis. Si no el tens el pots consultar aquí.
Com calculo l’actualització amb l’índex de Garantía de competitivitat?
Des de 2015 aquest índex té un valor negatiu, per la qual cosa a efectes d’aquesta regulació l’actualització és del 0% (no augmenta el preu).
Em poden actualitzar la renda?
Durant la vigència del contracte, la renda només es pot actualitzar si està previst al mateix contracte. I, en qualsevol cas, aquest increment mai podrà ser superior al de l’IPC.
Si falta molt perquè s’acabi el contracte què puc fer?
Si el preu màxim que marca la regulació és inferior al que pagues actualment, pots negociar un nou contracte amb una reducció de la renda, ja que si marxessis de l’habitatge, el preu en el nou contracte igualment hauria de baixar.
Quines despeses em poden fer pagar?
Si en l’anterior contracte no constaven despeses generals (tal com l’IBI, taxes diversas, quotes, despeses comunitàries, etc.) addicionals de forma detallada (tant el concepte com la xifra), ara no es podran que afegir com a despeses addicionals. Això s’ha aconseguit gràcies al decret 50/2020 aprovat al desembre, però que igualment afecta a tots els contractes signats des de l’aprovació de la regulació de setembre.
Com ja passava amb la llei d’arrendaments, en el cas que el pis no hagi estat arrendat prèviament o que en l’anterior contracte les despeses estiguessin detallades, llavors les parts poden pactar que el llogater assumeixi despeses generals i serveis individuals (sempre seguint la normativa vigent). Aquestes despeses poden ser, per exemple, l’IBI, la taxa d’escombraries, quotes o despeses de la comunitat, però caldrà fer constar cada pagament de forma desglossada.
Quan hagi passat un any natural, el propietari té un mes per ensenyar-te la liquidació de les despeses fetes l’any anterior i, si són menors al que has pagat, t’ha de retornar la diferència.
Si creus que estan cometent un abús en el cobrament de despeses, acosta’t al Sindicat!
En quins casos es pot pujar el preu per sobre de l’índex de referència?
Les rendes poden elevar-se per sobre de l’Índex de referència quan el darrer any s’hagin realitzat obres que millorin l’habitabilitat, seguretat, confortabilitat o eficiència energètica de l’habitatge. Aquestes adequacions poden reflectir-se en un augment de fins al 5% per sobre de l’índex de preus.
La renda també podrà augmentar si el propietari tenia llogat el pis a un familiar i passa a llogarlo a una persona que no ho és.
A quins contractes de lloguer afecta aquesta normativa?
Aquesta normativa afecta només als nous contractes de lloguer. Així afectarà als contractes de lloguer que reuneixin els requisits esmentats.
Afectarà a tots els propietaris d’habitatges arrendats?
No, els propietaris considerats com ‘vulnerables’ estaran exempts de seguir aquestes restriccions. Ens estaríem referint a unitats familiars que ingressin menys de 2.000 euros mensuals – 2,5 vegades l’Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya (IRSC) – inclòs el lloguer.
Què pasa si l’habitatge és nou ?
En els habitatges construïts els últims cinc anys o en els que s’hagi fet una gran rehabilitació el nou preu pot arribar fins la franja superior de l’índex de referència. Cal tenir en compte que durant els primers tres anys no se’ls aplica aquesta llei.
Que pasa si no es compleix amb aquesta regulació?
La llei estableix sancions des de 3.000€ a 90.000€.
Si el propietari està cobrant un lloguer per sobre del que marca la llei se’n pot reclamar el retorn amb l’interès que correspongui, sumant 3 punts (en total, 6% d’interessos).
A més a més la llei estableix un règim sancionador amb multes que van dels 3.000 als 90.000 euros segons la gravetat de la infracció.
Greus (de 9.000 a 90.000 euros)
- Llogar l’habitatge incomplint els criteris de determinació de la renda establerts per la llei.
- Establir una renda que superi el màxim establert en un 20% o més.
- Ocultar al llogater que l’habitatge es troba subjecte a un règim de contenció de rendes.
- Ometre informació relativa a l’índex de referència o a l’import de la renda del contracte anterior.
Lleus (de 3.000 a 9.000 euros)
- No fer constar l’índex i/o el preu del contracte anterior a la publicitat de l’habitatge.
- No adjuntar el contracte o no facilitar la documentació sobre l’índex de preus o el contracte anterior o falsejar-la.
- Establir una renta que superi l’import màxim establert en menys d’un 20%.
Consulta la guia ràpida per conèixer la llei de contenció de preus dels lloguers
Índex de referència
Normativa de la nova Llei d’Arrendaments Urbans
Si vas signar el contracte a partir de el 5 de març de 2019, hauràs de saber que:
- La durada mínima dels contractes torna a ampliar-se a 5 anys
Mentre que fins al moment els contractes de lloguer tenien una durada mínima de 3 anys, ara han de tenir un període de durada de 5 anys. En cas que la part arrendadora sigui una persona jurídica, el període de contracte obligatori s’ampliarà fins als 7 anys.
- Pròrroga tàcita de 3 anys al venciment del contracte
Per a les persones físiques, s’amplia també la pròrroga tàcita d’1 a 3 anys. És a dir, si cap de les dues parts del contracte de lloguer presenta la voluntat de no renovar el contracte, aquest es perllongarà. En cas que no es vulgui procedir a una pròrroga, l’arrendador ha de notificar a l’inquilí la voluntat de no renovar el contracte amb 4 mesos d’antelació i, en cas que sigui l’arrendatari, haurà de notificar amb un marge de 2 mesos.
- Màxim 2 mensualitats de fiança en els contractes de 5 anys de durada
La nova Llei d’Arrendaments Urbans pretén promoure la millora de l’habitatge i potenciar el mercat de lloguer. Fins al moment, aquest era un aspecte no del tot regulat per la qual cosa l’arrendador podia exigir la quantitat que volgués a l’inquilí. Actualment, s’ha establert una regulació que exigeix que si l’arrendador és persona jurídica només es pot demanar un màxim de dos mesos de fiança abans d’entrar a viure en un habitatge.
- Suspensió de desnonaments davant indicis de vulnerabilitat
Els serveis socials poden interrompre en cas que s’informi d’una situació de vulnerabilitat per part de l’arrendatari i fins que es trobi una alternativa. El desnonament de l’habitatge es paralitzarà per un període d’un mes en el cas que el propietari sigui un individu i de tres mesos si es tracta d’una persona jurídica.
- Despeses de gestió immobiliària i contracte a càrrec de l’arrendador
La nova mesura decreta que les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte aniran a càrrec de l’arrendador quan aquest sigui una persona jurídica, sempre que les despeses no hagin estat iniciativa de l’inquilí.
- Rebaixes d’impostos
Es limiten les pujades anuals de la renda a l’increment de l’IPC de tots els contractes. Mentre duri el contracte, no podrà incrementar-se més de l’IPC de la renda del lloguer. Aquesta norma abans era aplicable únicament als contractes de renda reduïda, aquells contractes amb rendes per sota de la renda establerta per al país, i excloïa als contractes de llarga durada.
A l’àrea fiscal i amb l’objectiu de reduir les càrregues que suposa el mercat de lloguer, seran exemptes d’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats totes aquelles subscripcions dels contractes d’arrendaments d’habitatge per a ús estable i permanent.
Aquí tenim la noticia de l’ajuntament de barcelona
Les despeses generals de l’habitatge
A més de la renda, la LAU permet a la persona propietària repercutir a la llogatera certes despeses necessàries per al manteniment de l’habitatge: l’IBI, la taxa d’escombraries o les despeses de comunitat.
- Heu de saber també que, amb la nova normativa, en cas que l’habitatge hagi estat arrendat en els darrer 5 anys, a banda de la renda, us poden obligar a pagar les despeses generals (IBI i Comunitat) només si a l’anterior llogater/a les havia de pagar. És a dir, si a l’anterior contracte de lloguer no figuraven aquestes despeses addicionals, la persona propietària no les podrà afegir a la renda del nou contracte.
On podem comprovar l’Índex de referència de l’habitatge?
Per saber quin és l’índex de referència del nostre habitatge i comprovar que la persona propietària aplica correctament aquestes regles, haurem de consultat l’Índex de Referència de preus de lloguer. És un índex públic. Només haureu d’indicar l’adreça, els m2 de l’habitatge i l’any de construcció.
- Per saber els m2 i l’any de construcció, per esbrinar aquestes dades,haurem de posar la referència cadastral de l’habitatge al cercador de la seu electrònica del castratre ( la referència catastral ens l’hauria de proporcionar l’arrendador o arrendadora de l’habitatge). Si no dispodem d’aquesta da, haurem de cercar-la prèviament indicant al cercador del Cadastre l’adreça de l’habitatge.
- És important que quan cerqueu aquestes dades, us fixeu que els m2 siguin només els de l’habitatge (que no incloguin els corresponents als elements comuns).
L’arrendador o arrendadora té l’obligació d’informar-nos del valor de l’índex?
La persona que ens lloga l’habitatge ens ha d’informar al contracte del valor de l’Índex de referència de preus de lloguer: haurà d’incloure’l al contracte i annexar-hi el full informatiu d’aquest.
A més, en el cas que l’habitatge ja hagi estat llogat durant els 5 anys anteriors, té l’obligació d’indicar el preu de l’anterior contracte a l’anunci on ofereix el pis.
- Si no compleix aquestes obligacions, la persona arrendadora pot ser sancionada administrativament.
- Si ens adonem que estem pagant una renda per sobre de la que marca la normativa, podem reclamar?
- Sí, la norma estableix la possibilitat al llogater/a de reclamar les rendes pagades de més, en cas que la persona propietària no respecti els límits de preu.
El sistema de limitació de rendes afecta a tots els contractes de lloguer?
No, només als contractes d’habitatge l’objecte del qual sigui l’habitatge permanent de l’arrendatari o arrendatària i que es trobin en una àrea de mercant tens.
Transitòriament, pel termini d’1 any, la norma declara com a àrees de mercat tens 60 municipis en els quals, durant aquest primer any de vigència de la llei, es podrà aplicar el sistema de limitació de rendes.
En finalitzar aquest primer any, els municipis hauran d’haver sol·licitat la declaració del municipi com a área de mercat tens d’habitatge, en cas contrari deixarà d’aplicar-se la limitació de rendes.
Algunes coses més que deurieu de saber:
- En cas que les persones propietàries de l’habitatge demostrin tenir ingressos baixos o si han arrendat anteriorment per sota de l’Índex de referència, no estan obligades a respectar el preu de l’anterior contracte, però si que l’hauran de adequar a l’índex de referència.
- Als habitatges de nova construcció o fruit d’una gran rehabilitació en els últims 5 anys no se li aplicarà el sistema de limitació de rendes fins al setembre de 2023.
- Es podrà pactar un increment o una minora d’un 5% de l’índex de referència de preus de lloguer en funció de l’estat i característiques de l’habitatge.
- En cas que en l’últim any s’hagin fet obres de millora el preu del lloguer es pot incrementar en una quantitat equivalent al 6% sobre el capital invertit menys les subvencions rebudes. L’augment no podrà ser mai superior a un 20% de la renda.
Si teniu algun dubte en relació amb la renda del vostre contracte o d’altres relacionats amb l’habitatge, demaneu cita prèvia amb l’Assessoria d’Habitatge compartit per a joves a través de qualsevol Punt infoJOVE de la ciutat.
Buscador de cèdules d’habitabilitat
