Los bancos son los principales poseedores de vivienda en España. Fruto de la crisis que empezó en 2008 y hasta día de hoy no habiendo depurado los excesos del pasado han visto incrementado su stock. Los excesos en la construcción ya fueron descritos en libros premonitorios como el Tsunami urbanizador español y mundial de fecha 2008. Con posterioridad al inicio de la crisis se empezó a adquirir consciencia de la situación y responsables incluso llegándose a realizar numerosos videos de humor y comics como el conocido Españistán o Simiocracia de Aleix Saló.
En la actualidad dichos excesos lejos de encontrarse depurados y solventados estos excesos aún han ido empeorando al acumularse progresivamente un stock mayor de vivienda, locales comerciales suelo, naves de todo tipo en manos de fondos y entidades bancarias los cuales no pueden dar suficiente salida a todo este producto. A pesar de esto la actividad inmobiliaria continua con su especulación desarrollándose nuevos negocios de construcción reactivando las promociones residenciales en 2021 (si, aún en plena pandemia) y además aumentando la presión en la captación de hipotecas inversas y contratos de renta vitalicia a cambio de dichas propiedades. El número de hipotecas inversas está creciendo. La vivienda parece ser un negocio muy lucrativo.
No obstante, podemos observar como los bancos empiezan a tener importantes problemas con la gestión de estos activos. En primer lugar se están enfrentando a un gran número de viviendas objeto de procesos judiciales en un número en aumento de ejecuciones hipotecarias. Según la PAH (Plataforma de afectados de la Hipoteca) se ha llegado a superar el millón de desahucios en España en entre los años 2008 y 2020.
Por otro lado las entidades también se encuentran con tres situaciones más que afectan a la rentabilidad de su patrimonio:
La obligación de ofrecer alquileres sociales en determinados casos.
La regulación del precio del alquiler.
Las ocupaciones de los activos.
Ante este escenario las entidades han empezado a comercializar y gestionar los activos de forma profesionalizada vendiendo grandes cantidades de stock que en muchas ocasiones han resultado muy competitivos y atractivos impulsando la salida y rotación de dicho stock. No obstante según algunos expertos se considera que el stock puede irse acumulando e ir bajando de precio y no experimentar la recuperación hasta 2023.
Nuestra opinión es que nos encontramos ante una tendencia bajista provocada por importantes factores correctores como: número de viviendas en el mercado, regulaciones del derecho a la vivienda y limitaciones del alquiler, posibilidades de multas coercitivas por tener la vivienda cerrada o expropiaciones de uso temporal, curva de natalidad negativa o insuficiente, salarios bajos, aumento del paro, aumento de la fiscalidad (las viviendas son una diana fiscal), aumento de la morosidad e impago de créditos hipotecarios por el covid y un escenario de recesión global, popularización del uso de la ley de la segunda oportunidad.
Por todos estos factores nos podemos encontrar ante un escenario deflacionario en el precio de las propiedades. Mientras en algunos puntos el precio de la vivienda puede sufrir importantes correcciones en otros puede aguantar de forma más estable e incluso suponer un valor refugio. En general las viviendas que tienen más salida son o las más baratas o las más caras.
En relación a las viviendas de particulares les cuesta más bajar los precios excepto en los casos en los que tienen un sobreendeudamiento y necesitan liquidar las deudas para evitar situaciones de insolvencia, embargos y ejecuciones de deuda que pueden ser más perjudiciales que la venta de activos con descuentos importantes. Cada operación tiene que revisarse y ser estudiada para valorar si nos encontramos ante una oportunidad y conviene o no realizar dicha operación.
En conclusión si se quiere invertir en inmuebles será muy importante controlar el ratio de endeudamiento y vigilar el escenario futuro en el que los precios pueden sufrir una corrección. En el caso de comprar una primera vivienda podemos encontrarnos ante un escenario en el que no vale la pena esperar al una bajada de un activo concreto porque este puede ser comprado perdiendo dicha oportunidad. Nuestra opinión es que ante la oportunidad de comprar un inmueble deseado a un precio aceptable recomendamos hacer la operación dada la alta rotación de activos y gente interesada en este momento.