La compra de viviendas ocupadas, comúnmente conocidas como viviendas con «okupas», representa una oportunidad interesante para los inversores debido a los descuentos sustanciales que suelen ofrecerse en este tipo de propiedades. Sin embargo, este tipo de inversión también está cargada de riesgos legales y financieros que deben ser gestionados con sumo cuidado. En esta guía, te proporcionaremos toda la información necesaria para que puedas tomar decisiones informadas y seguras a la hora de adquirir una propiedad ocupada, analizando aspectos legales, fiscales, y operativos, así como recomendaciones clave para inversores.
1. ¿Qué es una Vivienda Ocupada?
Una vivienda ocupada es aquella que está siendo habitada sin el consentimiento del propietario. Existen dos tipos principales de ocupación:
Ocupación ilegal
Se refiere a la usurpación de un inmueble sin ningún tipo de permiso del propietario. Este tipo de ocupación es la más común cuando se habla de «okupas».
Ocupación legal
Existen situaciones en las que la ocupación de una vivienda puede estar amparada por derechos reconocidos legalmente, como contratos de alquiler o derechos de usufructo.
El Código Penal Español, en su artículo 245, regula los casos de ocupación ilegal y distingue entre la ocupación violenta y la ocupación pacífica pero sin autorización, siendo esta última sancionada generalmente con una multa.
Tipos de ocupación:
- Ocupación ilegal: Entrada y permanencia sin autorización del propietario.
- Ocupación legal: Uso basado en un contrato o derecho reconocido legalmente, como el alquiler o el usufructo.
2. Origen de las Viviendas Ocupadas
La mayoría de las viviendas ocupadas provienen de ejecuciones hipotecarias, donde los bancos adquieren las propiedades debido al impago de los propietarios originales. En muchos casos, estas viviendas permanecen vacías, lo que facilita que sean ocupadas de manera ilegal. Otros propietarios prefieren vender las propiedades ocupadas para evitar largos y costosos procesos judiciales para desalojar a los ocupantes.
¿Por qué son más baratas las viviendas ocupadas?
Las viviendas ocupadas se venden con un descuento significativo, que puede oscilar entre el 50% y el 70% en comparación con propiedades similares desocupadas. Esto se debe a la incertidumbre y el riesgo inherente de tener que afrontar un costoso y prolongado proceso de desalojo, así como los posibles daños que los ocupantes pueden causar a la propiedad.
3. Ventajas y Desventajas de Comprar una Vivienda Ocupada
Ventajas:
- Precio reducido: Como mencionamos, los descuentos en propiedades ocupadas pueden ser bastante significativos.
- Potencial de inversión: Si el desalojo y la rehabilitación de la propiedad se manejan adecuadamente, el retorno sobre la inversión puede ser considerable.
Desventajas:
- Imposibilidad de obtener financiación: Los bancos no suelen conceder hipotecas para viviendas ocupadas, lo que obliga a los inversores a tener capital disponible en efectivo.
- Proceso legal largo y costoso: El desalojo puede llevar meses o incluso años, y los gastos legales pueden aumentar considerablemente.
- Posibles daños a la propiedad: Las viviendas ocupadas suelen sufrir deterioros, lo que puede aumentar los costos de reparación imprevistos.
4. Derechos de los Ocupantes y Proceso Legal de Desalojo
Uno de los mayores desafíos para los inversores es el proceso de desalojo. Dependiendo de la situación, el desalojo puede gestionarse mediante diferentes vías:
Procedimientos legales para el desalojo:
- Delito de usurpación (art. 245 CP): Cuando la ocupación es ilegal y sin violencia, el propietario puede denunciar el hecho ante las autoridades y solicitar el desalojo por vía penal.
- Desahucio por precario: Si el ocupante no tiene título legítimo para residir en la propiedad, se puede tramitar un desalojo por la vía civil, mediante un juicio de desahucio.
El proceso de desalojo varía según las circunstancias del caso y la jurisdicción, pero puede ser largo y complicado. Por eso, es crucial contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para gestionar el proceso de manera efectiva.
5. Aspectos Tributarios y Fiscales en la compra de viviendas ocupadas
La compra de una propiedad, ya sea ocupada o no, está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en la mayoría de las Comunidades Autónomas es del 10%. Sin embargo, cuando se trata de una vivienda ocupada, es importante tener la documentación necesaria que acredite esta situación para evitar complicaciones fiscales posteriores.
Documentación recomendada:
- Actas notariales que certifiquen la ocupación ilegal de la propiedad.
- Documentación judicial que acredite la existencia de un proceso de desalojo.
- Informes que detallen el estado de la propiedad, incluidos desperfectos y posibles reformas necesarias.
6. Recomendaciones para inversores
Antes de proceder con la compra de una vivienda ocupada, es esencial que los inversores consideren los siguientes pasos:
- Realiza una investigación exhaustiva: Verifica el estado legal del inmueble y asegúrate de que no haya gravámenes o cargas adicionales que compliquen la inversión.
- Consulta sobre la viabilidad del desalojo: Asesórate con un abogado especializado en cuanto a los plazos y costos asociados al desalojo.
- Negocia con los ocupantes: En algunos casos, es posible llegar a un acuerdo con los ocupantes para que abandonen la propiedad de forma voluntaria, lo que puede ahorrar tiempo y dinero.
- Calcula los costos adicionales: Ten en cuenta los posibles gastos de reparación, el proceso judicial y otros costos inesperados antes de decidir si la inversión es rentable.
7. ¿Es rentable comprar una vivienda ocupada?
La compra de viviendas ocupadas puede ser muy rentable, siempre que el inversor esté dispuesto a asumir los riesgos asociados. Si bien los precios de compra son bajos, los posibles costos legales, de desalojo y de reparación pueden reducir significativamente la rentabilidad de la inversión.
Para inversores con experiencia en el mercado inmobiliario, estas propiedades pueden ofrecer una alta rentabilidad. Sin embargo, los inversores primerizos deberían actuar con precaución y siempre buscar asesoramiento legal especializado para evitar posibles errores costosos.
Conclusión
La compra de viviendas ocupadas puede ser una excelente oportunidad para inversores, pero también conlleva importantes riesgos legales y financieros. Antes de embarcarse en este tipo de inversiones, es crucial realizar una investigación exhaustiva y contar con el asesoramiento de profesionales cualificados. Estar bien informado y preparado es clave para convertir una vivienda ocupada en una inversión rentable.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
1. ¿Puedo obtener una hipoteca para comprar una vivienda ocupada?
No, las entidades bancarias generalmente no conceden hipotecas para viviendas que estén ocupadas ilegalmente.
2. ¿Cuánto tiempo puede durar el proceso de desalojo?
El tiempo puede variar significativamente, pero generalmente dura entre seis meses y varios años, dependiendo de la complejidad del caso y la saturación de los tribunales.
3. ¿Qué documentos necesito para demostrar la ocupación ilegal?
Actas notariales, denuncias policiales y expedientes judiciales son documentos clave para acreditar la ocupación.
4. ¿Puedo inspeccionar la vivienda antes de comprarla?
Dependerá de la cooperación de los ocupantes. En algunos casos, es posible negociar una inspección antes de la compra.
5. ¿Qué ocurre si los ocupantes causan daños a la propiedad?
El nuevo propietario será responsable de los costos de reparación, lo que puede afectar la rentabilidad de la inversión.
6. ¿Es posible negociar con los ocupantes para que desalojen voluntariamente?
Sí, en algunos casos, los ocupantes pueden estar dispuestos a abandonar la propiedad si se llega a un acuerdo amistoso.
Descargo de responsabilidad: Este artículo no constituye asesoramiento legal. Para obtener una orientación personalizada, consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
