¿Es buen momento para comprar una vivienda?

Existen muchas particularidades en el mercado de los bienes inmuebles. Los factores que pueden determinar la oportunidad o el éxito en la inversión o comprar un bien inmueble dependerán en cada caso.
Comprar vivienda malgrat de mar

Mientras que para la mayoría puede ser buen o mal momento dependiendo de la situación macroeconómica en sentido individual o particular (microeconómico) puede ser muy diferente al contexto general.

El mercado de la vivienda por un lado es heterogéneo. Los precios de la vivienda tienen muchos factores que determinan su precio y evolución. Por estos motivos encontramos diferentes precios y su evolución en todo el territorio con importantes diferencias.

Tenemos importantes diferencias de precio e importantes presiones inflacionarias y deflacionarias que justifican el aumento de precios o su rebaja.

En Cataluña las leyes que están regulando el acceso a la vivienda están actuando como un desincentivo para la inversión de estos activos y presionaran malos precios a la baja. Del mismo modo la ley estatal de vivienda que resulta descafeinada comparada con la catalana.

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Existe una exclusión real del acceso a la vivienda comportando un incremento de la exclusión y conflicto social. 

El acceso a la vivienda en muchos casos imposible para un gran número de personas ha impactado en la opinión pública de tal forma que ha forzado a los políticos a tomar decisiones contundentes para asegurar el acceso a este derecho básico.

Y es que recordemos que en España se han realizado más de 1.000.000 de desahucios. Además de esta situación existe un nexo causal con suicidios vinculados a los desahucios (que no se pueden calcular por falta de datos y transparencia) que han impactado en la opinión pública contrastando con el rescate a los bancos y no personas.

Ante la situación económica, nuevas regulaciones, crecimiento demográfico, gran endeudamiento de familias y empresas, poco ahorro, gran presión fiscal y gran paro podemos observar como existen importantes presiones deflacionarias sobre el valor de la vivienda.

Por otro lado las impresiones de billetes de los bancos centrales (quantitative easing) y la compra de bonos son estímulos que aumentan la inflación general de precios. 

En Cataluña existen presiones legales deflacionarias en relación al precio de la vivienda. 

En concreto en Catalunya existen las siguientes leyes que afectan directamente a los preciso de las viviendas de alquiler e indirectamente de compra: Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.

En esta situación de bajada de precios de los alquileres o como mínimo de congelación nos encontramos ante una rebaja en las expectativas de los propietarios de obtener rendimientos en la explotación inmobiliaria.

De esta forma encontramos una tendencia a la desinversión en este tipo de perfil de consumidores. Esta situación hará rebajar los precios de compra y el alquiler hasta, posiblemente, niveles razonables.

Uno de los factores que impulsaba las ventas de viviendas era el de evitar el pago de alquileres abusivos y es que comparativamente una hipoteca resultaba más económica que el pago de un alquiler en muchos casos.

En esta situación de regulación de los precios del alquiler que afectará a la demanda y a los precios de compra se debe de añadir otros datos no son menos importantes.

No obstante los precios pueden subir por factores vinculados a la inflación. Los bienes inmuebles nuevos suben por falta de terreno y el aumento del coste de los materiales y costes salariales.  

En general nos encontramos ante una economía que necesita estímulos para la recuperación.

España tiene uno de los índices de pobreza (absoluta y relativa) más vergonzosos de la Unión Europea y es que somos el quinto país de la Unión Europea con más pobreza. Estos datos deben de correlacionarse con el nivel de endeudamiento de las familias, la tasa de ahorro y el paro.

El paro en España ya antes del covid alcanzó sumas récord en 2013 con más de 6.000.000 de paradosActualmente, estamos superando los 4.000.000 de parados.

Aunque parezca que la tendencia mejora gran parte del descenso del paro (aunque tenemos un paro superior al 17%) se debe a factores contables y a la perdida de derechos laborales generando empleo precario.

En concreto el paro juvenil en España es superior al 30% provocando graves consecuencias para el futuro (falta de ahorros, cotizaciones…). En estas condiciones nos encontramos ante la insuficiencia de ahorros de gran parte de las familias de España.

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Además nos encontramos ante una natalidad en España de las más bajas de Europa siendo el segundo país europeo con la natalidad más baja de la Unión Europea. Estos datos anticipan una bajada de la demanda de viviendas en el futuro que difícilmente van a poder ser absorbidos.

Además de estos factores los grandes propietarios de la vivienda en España como son los grandes fondos patrimoniales bancarios y de inversión ven afectados sus activos por este proceso deflacionario. Las nuevas regulaciones incrementan la presión de los precios a la baja.

La despenalización de las ocupaciones en muchos casos y la insolvencia de los ocupantes convierten en los bienes inmuebles en activos con importantes riesgos y gastos. El aumento de los impuestos por viviendas vacías, la obligatoriedad de alquileres sociales, la imposibilidad de expulsar ocupantes fácilmente alimenta un gasto desbocado para las entidades propietarias.

 Ante esta situación de imposibilidad de explotación de activos y ante la baja liquidez de las entidades bancarias desde 2010 nos encontramos ante la inevitable necesidad de liquidar los activos patrimoniales.

Otro rescate a la banca sería duramente criticado por la opinión pública cuando no se ha devuelto la anterior suma del rescate bancario mientras que en los demás países europeos en los que existió rescate la banca devolvió dichos importes con intereses. 

Tener viviendas sin explotar significa tener levados gastos y pérdidas económicas.

Tener inmuebles cerrados es asumir gastos (gastos en alarmas, comunidades de propietarios, mantenimiento, impuestos como IBI, patrimonio…) y asumir gastos implica también una menor liquidez, pérdida de crecimiento potencial y mayores posibilidades de nuevos rescates y menores ingresos fiscales para el estado por no explotar el patrimonio de forma profesional y pagar conforme a dichos rendimientos.

Teniendo en cuenta este contexto los precios de la vivienda en España deberían de desplomarse. No obstante es lógico que los activos no se saquen todos a la vez y se vayan sacando a un ritmo determinado para evitar un abrupto desplome de precios.

También se podría optar por poner una parte de las viviendas en alquiler y otra con alquiler con opción de compra pero aún no se han dado cuenta de que esta estrategia optimizaría su rentabilidad y minimizaría riesgos.

¿Van a comprender que están ante dicha necesidad o van forzar un nuevo rescate? Se debería de actuar con visión de futuro y minimizar las pérdidas pero parece que se está pasando de todo hasta que se llegue al punto que estamos diagnosticando y se deba de discutir si se respalda un nuevo rescate o se nacionalizan entidades.

Pues bien, además de estos factores para los grandes propietarios hay el importante stock de viviendas que se va acumulando continuamente de las herencias. Y no sólo se inunda el mercado de vivienda por el tipo de crecimiento demográfico sino que con el covid se ha impulsado el mercado de viviendas heredadas.  

Estamos en un momento en el que se han realizado un número de operaciones muy importante llegando a máximos desde 2008. Esta situación como hemos dicho es debida por una concurrencia de factores de los que destacan las oportunidades, la buena financiación, la rentabilidad de estas inversiones, las oportunidades en el mercado y además la inversión en propiedades como bienes refugio.   

¿Estamos en un buen momento para comprar bienes inmuebles? 

Considero que es evidente que no. No obstante se debe de monitorizar los precios y los inmuebles.

Cuando un bien tiene unas características particulares concretas que lo hacen atractivo no vale la pena esperar a un descuento adicional en muchos casos si el precio es ajustado pues el mercado es dinámico y hay serios riesgos de que se venda.

Nuestro consejo es comprar sólo si se está seguro de lo que se quiere y que se ha analizado bien la operación. El mercado no espera a nadie y las oportunidades vuelan. Si esperas a la oportunidad perfecta puedes perder buenas oportunidades.

Se debe de valorar cada operación. No existe una respuesta genérica. Cada operación tiene sus particularidades y puede ser una buena oportunidad.

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La tendencia general no marca la situación individual o particular de cada inversor o de zonas concretas de un mercado o las particularidades de operaciones concretas. Nuestro consejo es que se debe de estudiar y analizar cada caso sin tener respuestas preestablecidas o prejuicios.

A pesar de los razonamientos en contra de realizar inversiones en bienes inmuebles podemos decir que dichas inversiones son de bienes tangibles que pueden considerarse de valor refugio y cuyo precios no son volátiles como los de las criptomonedas. Los bienes inmuebles pueden fluctuar pero siempre tendremos un valor de explotación en concepto de alquileres y un valor residual de venta en caso de querer liquidar dicha inversión.

Las inversiones en bienes inmuebles suelen ser para inversores más conservadores que quieren obtener rendimientos pasivos constantes en el tiempo. Por otro lado las grandes rentabilidades suelen ir asociadas a un mayor riesgo.

Conclusiones: ¿Cuál es el mejor momento para invertir en bienes inmuebles? 

El momento de hacer una buena compra o inversión puede ser en cualquier momento. Encontrar la respuesta concreta forma parte del conocimiento y el trabajo en el análisis de cada operación y el conocimiento del mercado y del entorno general y particular.

Se debe de estar en contacto con el mundo real para poder tener unas conclusiones sólidas y argumentadas. Si quieres invertir debes de conocer el mercado y saber cuándo y qué debes o no debes de comprar.

Contar con el apoyo de profesionales del sector que conozcan el mercado te ayudará a valorar la operación desde una perspectiva multidisciplinaria inmobiliaria, económica, financiera, fiscal que permitirá incrementar el éxito de cada operación y su rendimiento.

Déjate asesorar por profesionales de confianza, competentes, que sean transparentes y que estén comprometidos con tus intereses. ¡Estamos aquí para ayudarte!

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