Abogados para el derecho real
Somos especialistas en procesos sobre los derechos de hipoteca (cláusulas abusivas), prenda, usucapión, división de cosa común, lesión ultradimidium, ascesión invertida, juicio verbal para la efectividad de derechos reales inscritos y juicio sumario de tutela de la posesión entre otros derechos y procedimientos.
1.- Usucapión
La palabra usucapión proviene del latín usu (usar) y del verbo capio (capturar) coger por el uso. Se puede adquirir la propiedad y derechos reales mediante la usucapión cumpliendo determinadas condiciones legales contempladas en los artículos 537 y 538 del Código Civil y en su caso normativa autonómica como en el caso de Cataluña y Navarra.
Regulación
En España la usucapión se regula en los artículos 1.930, 609 y concordantes del Código Civil. Cataluña y navarra tienen su propia regulación al tener atribuidas competencias en derecho foral. En Cataluña la usucapión se regulada en la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales. Navarra tiene su propia regulación.
¿Qué tipos de usucapión existen?
Existe la usucapión ordinaria y la usucapión extraordinaria según el Código Civil. Se puede distinguir también entre usucapión de bienes muebles e inmuebles.
La usucapión de bienes muebles e inmuebles como su nombre indica es la usucapión sobre un bien mueble o inmueble.
La usucapión ordinaria y extraordinaria se establece según el Código Civil en atención a diferentes requisitos.
Se considera usucapión ordinaria cuando se cumplen los siguientes requisitos:
- Posesión con buena fe
- Posesión con justo título
- Posesión no interrumpida
- Posesión en concepto de dueño, pública, no interrumpida y durante el plazo establecido en el artículo 940 del Código Civil.
El plazo para la usucapión ordinaria se recoge en el artículo 1.957 del Código Civil:
Para los bienes muebles 3 años
Para los bienes inmuebles 10 o 20 años:
- 10 años entre presentes
- 20 años para los propietarios ausentes. Ausente significa cuando el dueño está en el extranjero o ultramar.
La usucapión extraordinaria, por otro lado, es la posesión sin buena fe ni justo título durante 6 años para los bienes muebles según el artículo 1.955 del Código Civil y para los bienes inmuebles un plazo de 30 años y de 30 años para los bienes inmuebles según el artículo 1.959 del Código Civil.
Usucapión en Cataluña
En Cataluña la usucapión tiene otra regulación. Se regula en los artículos 531-23 al 531 del CCCat estableciendo los requisitos necesarios para usucapir:
- Posesión en concepto de titular del derecho
- Posesión pública
- Posesión pacífica
- Posesión ininterrumpida
El plazo para usucapir en Cataluña
- Para los bienes muebles es de 3 años.
- Para los bienes inmuebles es de 20 años.
Para los bienes hurtados, robados o apropiados indebidamente no empieza el plazo hasta la prescripción del delito y responsabilidad civil.
¿Cómo podemos inscribir la titularidad de un bien mueble o inmueble mediante la usucapión?
Será necesario acudir a un proceso judicial. Habitualmente será a través de un juicio ordinario por razón de cuantía según la regla del artículo 249.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al superar los 6.000 euros. La sentencia deberá de estimar la demanda y declarar probado que el bien inmueble se ha poseído cumpliendo los requisitos legales para usucapir. Con la sentencia firme podremos inscribir el bien a nombre de quién haya usucapido, el usucapiente, en el registro de la Propiedad Correspondiente.
La usucapión también puede ser una forma de extinción de la cosa común o condominio.
2.- División de cosa común
La división de la cosa común se regula en el artículo 400 del Código Civil.
El artículo 400 del Código Civil dice: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.
En los casos en los que los copropietarios no deseen permanecer en situación de indivisión y no se pongan de acuerdo pueden solicitar la división judicial del bien mediante la acción de división de la cosa común. Como resultado de la división de la cosa común se produce la extinción de la misma.
La división de la cosa común se regula en los artículos 401 y 404 del Código Civil y subsidiariamente se aplican las reglas de la división de la herencia según el artículo 406 del Código Civil.
Excepción a la división de la cosa común
El artículo 400 del Código Civil permite el pacto entre los comuneros de indivisión de la cosa común por un plazo máximo de 10 años que podrá prorrogarse.
¿Cuáles son las situaciones más habituales de división de cosa común?
- Herencias
- Divorcios
- Adquisiciones conjuntas entre sociedades
- Otras
¿Cómo se divide la cosa común?
Extrajudicialmente se puede realizar mediante contrato divisorio de común acuerdo entre los comuneros.
La división judicial
En ausencia de acuerdo se puede solicitar la venta judicial y repartir el dinero obtenido según cuotas de propiedad. La solicitud en primer lugar es extrajudicial y amistosa a través de burofax como paso previo a la vía judicial. Si este paso fracasa se puede acudir a la vía judicial. La división judicial se regula en los artículos 249.2 y 250.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
- La venta y reparto según cuotas de propiedad.
- Se puede vender a un comunero indemnizando a los demás.
Fundamento de la división judicial
La demanda judicial se fundamenta en la acción actio communi dividendo. Se puede solicitar judicialmente la extinción de la comunidad de bienes y la atribución individual a cada comunero de un bien de forma individualizada en el caso de cosas divisibles y en el caso de bienes indivisibles se puede decretar la venta del bien y el reparto del precio según las cuotas de propiedad. Según el artículo 1.062 del Código Civil tan solo con la petición de un comunero se podrá acudir a realizar el bien en pública subasta.
Límites de la división judicial
No puede perjudicar a terceros según el artículo 405 del código Civil. La división debe de respetar los derechos de hipoteca según lo establecido en el artículo 123 de la Ley Hipotecaria y el artículo 221 del Reglamento Hipotecario), derechos de servidumbre u otros derechos reales según lo establecido en el artículo 535 del Código Civil y derechos personales frente a la comunidad según el artículo 405 del Código Civil que fueran preexistentes a la división de la cosa común.
Consecuencias de la división de cosa común
- Se extingue el condominio o la cosa común
- Se puede comprar la totalidad de la cosa mediante acuerdo o subasta
- Se puede vender la cosa común y repartir el dinero entre los propietarios según sus cuotas.
- Se adquiere la propiedad en exclusiva por un comunero o un tercer adquirente.
- Los comuneros responden según su proporción respecto del saneamiento y evicción de vicios ocultos según lo establecido en los artículos 406 y 1.069 del Código Civil.
Además de lo anterior, se puede condenar en costas a los comuneros o comunero que obstaculice la división de la cosa común. Las costas pueden ser elevadas si estamos dividiendo un bien inmueble pues pueden fijarse en relación al valor del inmueble a dividir.
3.- Lesión ultradimidium
La demanda por lesión ultradimidium se regulada en Cataluña y Navarra amparándose en su derecho foral. El vendedor de un bien inmueble tiene derecho a solicitar la rescisión de un contrato por la producción de un perjuicio en la venta de un bien inmueble si puede acreditar que se realizó la venta por un precio inferior al precio justo o de mercado según un porcentaje determinado legalmente.
La lesión ultradimidium se regula en Catalunya en el artículo 621-46.1 de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos. La lesión ultradimidium se produce cuando se puede acreditar una lesión económica en la compra-venta de bienes inmuebles cuando en el momento de la compra venta se produce una lesión de más del 50% del valor de la prestación que se vende.
Requisitos para la estimación de la demanda
La parte perjudicada debe de probar que el valor de mercado de la prestación en el momento de formalización del contrato era inferior a la mitad del justo precio.
Lesión ultradimidium en derecho común (resto de España)
Para el resto del estado español, excepto Navarra que tiene su propia regulación, la lesión ultradimidium se regula según el artículo 1.074 del Código Civil estableciendo la lesión en más del 25%.
Caducidad
La caducidad de la acción ultradimidium se determina en el artículo 1.076 del Código Civil caducando a los 4 años desde la celebración del contrato y se puede transmitir a herederos mientras no caduque.
Efectos de la rescisión por lesión ultradimidium
- Los transmitentes pueden rescindir la transmisión de inmuebles.
- La venta se rescinde y el comprador puede optar por devolver la cosa y recuperar el precio o pagar la parte restante de la lesión.
- En el Derecho Civil común se admite excepcionalmente en materia particional cuando perjudique a la legítima.
4.- El juicio verbal para la efectividad de derechos reales inscritos
Es un mecanismo legal ágil para proteger los derechos del titular registral de las perturbaciones en la legítima posesión de un derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad. El titular de un derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad que se vea perturbado en su derecho por un tercero carente de título inscrito podemos acudir a la vía judicial mediante la acción para la efectividad de un derecho real según el artículo 41 de la Ley Hipotecaria.
Según el artículo 38 de la Ley Hipotecaria “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos”.
Procedimiento judicial
Mediante este procedimiento se acude a un juicio verbal con la finalidad de evitar las perturbaciones de los titulares registrales en la legítima posesión de su derecho. El procedimiento de juicio verbal previsto en el artículo 250.1.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en defensa de los derechos del titular del derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad.
¿Qué requisitos son los necesarios?
- Derecho real inscrito en el Registro de la propiedad sin contradicción.
- Acreditación de la inscripción registral vigente.
- La no concurrencia de las causas previstas en el artículo 444.2 de la LEC:
- Identificar la perturbación y el causante de dicha perturbación.
- Solicitar las medidas que se pretenden para asegurar la protección de los derechos reales inscritos
- Se puede solicitar caución de la parte demandada o renunciar expresamente a esta.
Ventajas del procedimiento de efectividad de derechos reales inscritos
- Las causas de oposición son limitadas según el artículo 444.2 de la Ley de enjuiciamiento Civil.
- Para presentar oposición se requiere caución según el artículo 440.2 de la Ley de enjuiciamiento Civil.
- Es un procedimiento de juicio verbal simplificando el procedimiento reduciendo el tiempo y los costes.
5.- juicio sumario de tutela de la posesión
El juicio sumario de tutela de la posesión es un procedimiento introducido por la Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, en relación a la ocupación ilegal de viviendas. Su objetivo es el de recuperar la vivienda ocupada ilegalmente inmediatamente.
Procedimiento de juicio sumario de tutela de la posesión
El juicio sumario de tutela de la posesión se regula en el artículo 250.1.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. De esta forma el procedimiento es el de juicio verbal y se puede solicitar en la misma demanda un incidente de entrega inmediata de la posesión.
Los motivos de oposición de la demanda de juicio sumario de tutela de la posesión
Según el artículo 444.1 bis de la LEC tiene motivos tasados:
- La existencia de título suficiente para poseer la vivienda.
- La falta de título para poseer del actor.
¿Que ocurre si no se contesta la demanda de juicio sumario de tutela de la posesión?
Según lo establecido en el art. 444.1 bis de la LEC se procederá de inmediato a dictar sentencia y al lanzamiento.
Recursos de la sentencia y el incidente
La sentencia del incidente de recobro inmediato de la posesión es eficaz frente a cualquiera ocupante de la vivienda según el artículo 441.1 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La sentencia de juicio verbal puede recurrirse en Apelación ante la Audiencia Provincial correspondiente mientras que el incidente de recobro inmediato de la posesión es irrecurrible.
Ejecución de la sentencia
En este caso nos encontramos ante una excepción del plazo de ejecución general de 20 días recogido según lo establecido en los artículos 548 y 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El lanzamiento se puede alargar más según lo previsto en el artículo 704 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
6.- Derechos reales de garantía: hipoteca, prenda anticresis…
Los derechos reales de garantía son derechos que otorgan un poder sobre un bien ajeno como garantía. Son derechos reales de garantía la hipoteca, la prenda y la anticresis. El acreedor ante el incumplimiento del deudor puede ejecutar la garantía con los efectos previstos según el tipo de garantía.
6.1.- La hipoteca
La hipoteca asegura el pago de la deuda mediante un bien inmueble el cual se podrá ejecutar ante el eventual impago del deudor. De esta forma el bien inmueble se podrá vender o adjudicar al acreedor en virtud de la cantidad debida según los límites y mecanismos legales.
Proceso para ejecutar la garantía hipotecaria
El proceso más habitual para solicitar la venta del bien hipotecado es la ejecución hipotecaria. Este proceso permite satisfacer el crédito del acreedor con la venta del bien o su adjudicación según la responsabilidad hipotecaria de la finca (capital, intereses, costas). En el caso que no se cubra el total de la deuda se podrá perseguir al acreedor sin límite en atención a la responsabilidad patrimonial universal e ilimitada de bienes presentes y futuros del deudor según el artículo 1.911 del Código Civil.
Motivos de oposición
Los motivos de oposición habituales de oposición en una ejecución hipotecaria son:
- La cuantía
- Cláusulas abusivas
- Defectos formales por incumplimiento de trámites procesales o de otras normas.
Suspensión excepcional del procedimiento de ejecución hipotecaria
Se puede suspender el procedimiento si se tramita el mecanismo previsto en la Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social.
Pueden existir otras causas de suspensión del procedimiento según la normativa concreta que afecte n cada caso y esté vigente.
Efectos de la oposición en la ejecución hipotecaria
- Se mantiene la posesión
- Se mantiene la propiedad
- Si se gana la oposición debe de volverse a presentar demanda
- Se puede condenar en costas una de las parte y puede ser una cuantía elevada dependiendo del valor de la deuda
- Durante el proceso de ejecución se puede negociar con la otra parte y obtener un alquiler social en algunos casos.
- Se puede negociar una dación en pago en algunos casos.
- Se puede alcanzar un acuerdo con una quita de la deuda.
6.2 La prenda
La prenda tiene la finalidad de asegurar el pago de una deuda al deudor. En el caso de incumplimiento el acreedor puede vender la prenda para asegurar la obligación de pago. La prenda es un derecho real de garantía sobre una cosa mueble que pueda poseerse según los requisitos establecidos en el artículo 1.864 del Código Civil.
Constitución del derecho de prenda
Los requisitos para la constitución del derecho de prenda son los recogidos en los artículos 1.857.3 y 1.864 del Código Civil son:
- Tener libre disposición del bien
- Que sea una cosa mueble
- Que sea una cosa que pueda venderse o comprarse
Excepciones y límites del derecho de prenda
- Sólo puede constituirse prenda de bienes del comercio intra comercium, que sean transmisibles y que se pueda poseer.
- La Ley 17/2021, de 15 de diciembre prohíbe que los animales de compañía puedan ser objeto de prenda. Según los artículos 1.278 a 1.280 del Código Civil para la constitución de prenda existe libertad de forma. No obstante, a pesar de dicha libertad en caso que queramos que opere frente a terceros será necesario que conste en registro público.
Tipos de prenda:
Prenda con desplazamiento de la posesión
La prenda con desplazamiento de la posesión o prenda ordinaria se regula en los artículos 1.863 y siguientes del Código civil. Asegura el pago de una deuda y en caso de incumplimiento se puede cobrar ejecutando la garantía vendiéndola para cobrar la deuda según lo previsto en el artículo 1.859 del código civil.
La prenda sin desplazamiento de la posesión
La prenda sin desplazamiento de la posesión permite al deudor conservar la posesión del bien. En este caso para asegurar la eficacia de la prenda sin desplazamiento deberá de inscribirse en un registro público para tener efectos frente a terceros.
Derechos del acreedor:
- Derecho a retener la cosa hasta el pago del crédito según el artículo 1.866 Código Civil.
- La prenda es preferente a otros acreedores según el artículo 1.926 del Código Civil.
- Ante el incumplimiento del deudor puede vender el bien en subasta pública, ante notario o mediante otros procedimientos de mutuo acuerdo según el artículo 1.872 del Código Civil.
- Los intereses de prenda pueden compensar los intereses de la deuda o del capital garantizado según el artículo 1.868 Código Civil
- El acreedor podrá defender la posesión de la prenda mediante acciones posesorias según el artículo 1.869 del Código Civil.
- El acreedor tiene derecho al reembolso de gastos para la conservación según el artículo 1.867 Código Civil.
- El derecho de prenda es transmisible conjuntamente con el crédito al ser un derecho accesorio según el artículo 1.528 Código Civil exceptuando el pacto en contra.
Obligaciones del acreedor:
- Cuidar la cosa (artículos 1.867 y 1.869 Código Civil).
- Responsable de la pérdida o deterioro (artículo 1.867 del Código Civil).
- No podrá utilizar la cosa excepto pacto (artículo 1.868 Código Civil).
- Restituir la prenda en caso de cumplimiento ( artículo 1.871 Código Civil)
- No tiene derecho a disponer de la cosa según (artículo 1.859 del Código Civil).
Derechos del deudor:
- Es el propietario de la cosa dada en prenda y tiene derecho a la restitución cuando se haya cumplido la obligación garantizada.
Obligaciones del deudor:
- Cumplir la obligación
- Pagar los gastos de conservación y custodiaal acreedor según el artículo 1.867 Código Civil.
Extinción de la prenda
- Causas generales de extinción de los derechos reales: Vencimiento del término o cumplimiento de la condición suspensiva o resolutoria (artículos 1.861
- Cumplimiento del deudor (1.871 Código Civil)
- Confusión de derechos al ser acreedor y propietario la misma persona.
- Renuncia del acreedor
- Pérdidadel objeto de prenda (artículos 1.867 y 1183 Código Civil).
6.3.- La anticresis
La anticresis se regulada en los artículos 1.881 y siguientes del Código Civil. Es un derecho real de garantía mediante el cual similar al derecho de prenda pero en este caso es un bien inmueble entregado en garantía del pago de una deuda. Se permite el uso y explotación del bien inmueble con la obligación de aplicarlo al pago de la deuda garantizada.
Artículo 1881 Código Civil “Por la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito.”
Derechos del acreedor:
– Poseer el inmueble hasta el cumplimiento de la obligación garantizada según el artículo 1.883 del Código Civil excepto pacto o voluntad unilateral del titular del derecho.
– Percibir los frutos del inmueble para aplicarlos al pago de la deuda garantizada, (artículo 1.881 CC).
– Ante el incumplimiento del deudor se puede vender el bien según el procedimiento legal establecido en el artículo 1.884 del Código Civil y la Ley Enjuiciamiento Civil.
– Reclamar la deuda mediante el juicio declarativo según los artículos 249.2 y 250.2 Ley de Enjuiciamiento Civil.
– Tiene acción ejecutiva (evitando el proceso declarativo) si la constitución se realizó mediante escritura pública o la realización del inmueble, según los artículos 681 y siguientes Ley de Enjuiciamiento Civil.
Obligaciones del anticresista
El deudor está obligado a:
- Ceder la posesióndel bien inmueble
- Pago de impuestos
- Pago de gastos de reparación y mantenimiento del bien inmueble
Obligaciones del acreedor
- Conservar el bien
- Destinar los frutos al pago de la deuda
- Restituir el bien cuando la obligación se haya cumplido o el derecho real extinguido.
Extinción de la anticresis:
Se extingue por las causas comunes a la extinción de los derechos reales.
- Por cumplimientoo extinción del crédito según el artículo 1871 Código Civil.
- Por renunciar del acreedor.
- Por la pérdida del objeto de prenda según los artículos 1.867 en relación a los artículos 1182y 1183 Código Civil.
- Por vencimiento del término, cumplimiento de la condición suspensiva o resolutoria según el artículo 1.861 del Código C
- Por confusión de derechos al reunirse en una misma persona la condición de deudor y acreedor del derecho de anticresis.
La anticresis es una buena forma de garantizar el pago de una deuda pero es poco habitual siendo la hipoteca la garantía más habitual.
7.- Derecho penal y ocupaciones
Una vía para proteger los inmuebles de las ocupaciones es la del delito leve de usurpación regulado en el artículo 245.2 del Código Penal. De esta forma se establece:
El artículo 245.2 del Código Penal: El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses.
Los requisitos para una sentencia condenatoria son:
- La ocupación se efectúa sin violencia o intimidación.
- El inmueble ocupado no constituya morada de otra persona.
- Quien ocupe la vivienda carezca de título jurídico que legitime su posesión
- Acreditar la voluntad contraria a tolerar la ocupación por parte del titular del inmueble.
- Conocimiento del autor de la ajenidad del inmueble y de la ausencia de autorización y la oposición del titular del edificio.
- La ocupación, sin violencia o intimidación, de un inmueble, vivienda o edificio que en ese momento no constituya morada de alguna persona, realizada con cierta vocación de permanencia.
- Que esta perturbación posesoria puede ser calificada penalmente como ocupación, ya que la interpretación de la acción típica debe realizarse desde la perspectiva del bien jurídico protegido y del principio de proporcionalidad que informa el sistema penal (Art 49 3º de la Carta de Derechos Fundamentales de la Unión Europea).
- Que el sujeto activo de la ocupación carezca de título jurídico alguno que legitime esa posesión.
- Que conste la voluntad contraria a tolerar la ocupación ilegítima por parte del titular del inmueble, previa o posterior al acceso ilegítimo.
- Que el sujeto activo sea consciente de la ajenidad del bien y ausencia de autorización o manifestación de la oposición del titular
Atenuantes o eximentes
El estado de necesidad se alega con frecuencia como eximente en este tipo delictivo, apreciándose excepcionalmente como eximente completa y más habitualmente en grado de incompleta. Debe de acreditarse por parte de la defensa.
Además la jurisprudencia ha establecido los requisitos para la absolución por la ocupación de viviendas:
Sólo la usurpación con vocación de permanencia puede quedar incluida en el ámbito penal, quedando extramuros de la misma todos aquellos supuestos en los que nos encontremos ante una mera estancia transitoria que en absoluto haya impedido al titular el ejercicio de sus derechos sobre el bien inmueble
En los casos de grandes tenedores de vivienda y personas físicas se puede lograr una sentencia absolutoria si se acredita que:
- La vivienda estaba vacía
- La vivienda no estaba comercializada
- No se acredita la voluntad de la propiedad de no autorizar y oponerse a la posesión por parte del denunciado
- Se acredite que la vivienda es ocupada en virtud de un contrato de alquiler
- No se acredite que el denunciado permanezca en la vivienda.
Por otro lado, el artículo 245.1 del Código Penal regula el caso de ocupación agravada al ser con violencia o intimidación: “Al que con violencia o intimidación en las personas ocupare una cosa inmueble o usurpare un derecho real inmobiliario de pertenencia ajena, se le impondrá, además de las penas en que incurriere por las violencias ejercidas, la pena de prisión de uno a dos años, que se fijará teniendo en cuenta la utilidad obtenida y el daño causado”.
Medidas cautelares penales en relación a la ocupación de viviendas
Se puede solicitar medidas cautelares en los procedimientos de delito leve de usurpación de bienes inmuebles esta regulada en la Instrucción 1/2020, de 15 de septiembre, de la Fiscalía General del Estado, sobre criterios de actuación para la solicitud de medidas cautelares en los delitos de allanamiento de morada y usurpación de bienes inmuebles.
Se puede solicitar la medida cautelar de desalojo y restitución del inmueble objeto del delito a su legítimo poseedor adoptadas ex. art. 13 de la LECrim.
Otros delitos relacionados con la ocupación de viviendas: defraudación de fluidos
En atención a las circunstancias de ocupación ilegal o no autorizada por parte del ocupante puede cometer delito de defraudación de fluidos eléctricos o agua pues en muchos casos no podrá conectarse a dichos suministros porque las compañías le pedirán el contrato de alquiler o titulo de propiedad impidiéndole acceso a suministros básicos.
El artículo 255 del Código Penal pena la defraudación de fluido eléctrico, gas, agua, telecomunicaciones…:
- Será castigado con la pena de multa de tres a doce meses el que cometiere defraudación utilizando energía eléctrica, gas, agua, telecomunicaciones u otro elemento, energía o fluido ajenos, por alguno de los medios siguientes:
1.º Valiéndose de mecanismos instalados para realizar la defraudación.
2.º Alterando maliciosamente las indicaciones o aparatos contadores.
3.º Empleando cualesquiera otros medios clandestinos.
- Si la cuantía de lo defraudado no excediere de 400 euros, se impondrá una pena de multa de uno a tres meses
Delitos que puede cometer el propietario
Por parte del propietario de la vivienda puede cometer un delito de coacciones si cambia el bombín o si corta los suministros básicos a pesar de ir a su nombre. Por otro lado, lo propietarios pueden ser denunciados por coacciones según el artículo 172 del Código Penal.
172.1CP: El que, sin estar legítimamente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe, o le compeliere a efectuar lo que no quiere, sea justo o injusto, será castigado con la pena de prisión de seis meses a tres años o con multa de 12 a 24 meses, según la gravedad de la coacción o de los medios empleados.
Cuando la coacción ejercida tuviera como objeto impedir el ejercicio de un derecho fundamental se le impondrán las penas en su mitad superior, salvo que el hecho tuviera señalada mayor pena en otro precepto de este Código.
También se impondrán las penas en su mitad superior cuando la coacción ejercida tuviera por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda.
- 3.CP: Fuera de los casos anteriores, el que cause a otro una coacción de carácter leve, será castigado con la pena de multa de uno a tres meses. Este hecho sólo será perseguible mediante denuncia de la persona agraviada o de su representante legal.
Ejemplos de delitos de coacciones:
- Cortar suministros básicos como la luz y el agua
- Cambio de cerradura
- Amenazas e intimidación
8.- Demanda por accesión invertida
El concepto de Accesión Invertida es crucial en disputas legales sobre invasión de propiedad. Se diferencia de la accesión convencional, ya que implica la construcción parcial en terreno ajeno. Aunque no está regulada específicamente en el Código Civil, se ha desarrollado a través de la jurisprudencia del Tribunal Supremo español.
La Accesión Invertida permite al constructor adquirir el terreno ocupado parcialmente, siempre que haya actuado de buena fe y el valor de la construcción exceda al del terreno ocupado. La jurisprudencia establece requisitos como la invasión parcial del terreno, la buena fe del constructor y la indivisibilidad de la construcción con el terreno.
La accesión invertida requiere que el propietario de una construcción cumpla ciertos requisitos para adquirir el terreno ocupado parcialmente al edificar. Estos requisitos incluyen:
- Ser propietario de la construcción.
- La construcción debe realizarse de buena fe, lo que significa que el constructor desconoce la invasión del terreno ajeno.
- La construcción debe formar parte integral del terreno ajeno y ser indivisible.
- La invasión del terreno ajeno debe ser parcial y no total. En caso de ocupación total, se aplicaría la accesión regular.
- El edificio y el terreno deben formar un conjunto indivisible.
- El valor de la construcción debe ser superior al del terreno invadido.
Los procedimientos para reclamar Accesión Invertida incluyen presentar una demanda, realizar peritajes para evaluar el valor de la construcción y del terreno ocupado, y demostrar la buena fe del constructor. Es esencial respaldar la demanda con documentación sólida, incluyendo planos, pruebas de buena fe e informes de peritaje.
En el caso de la accesión invertida, el propietario de la construcción tiene derecho a adquirir el terreno ocupado parcialmente, siempre y cuando demuestre haber construido de buena fe y que el valor de la construcción supere al del terreno ocupado, previa indemnización al propietario del terreno.
Defendemos a nuestros clientes en toda Cataluña:
Fuentes
Usucapión
Código Civil español, especialmente los artículos 537, 538, 609, 1930, 1940, 1955, 1957 y 1959.
Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña.
Normativa autonómica de Cataluña y Navarra.
División de cosa común:
Código Civil español, en particular los artículos 400, 401, 404 y 406.
Ley de Enjuiciamiento Civil, especialmente los artículos 249.2 y 250.2.
Lesión ultradimidium:
Código Civil de Cataluña, artículo 621-46.1.
Código Civil español, artículo 1074.
Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código Civil de Cataluña.
Ley 17/2021, de 15 de diciembre.
Juicio verbal para la efectividad de derechos reales inscritos:
Ley Hipotecaria, artículo 41.
Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 38 y 250.1.7.
Jurisprudencia relacionada.
Juicio sumario de tutela de la posesión:
Ley 5/2018, de 11 de junio.
Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 250.1.4 y 444.1 bis.
Derechos reales de garantía (hipoteca, prenda, anticresis):
Código Civil español, artículos 1857, 1860, 1863, 1864, 1866, 1867, 1868, 1869, 1870, 1871, 1881, 1883 y 1884.
Ley de Enjuiciamiento Civil, artículos 249.2, 250.2, 681 y siguientes.
Derecho penal y ocupaciones:
Código Penal español, artículos 245.1, 245.2.
Instrucción 1/2020.
Jurisprudencia relacionada.
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