Abogados especialistas en desahucios
Existen diferentes procedimientos para recuperar la posesión de un bien inmueble. Los procesos culminan con la recuperación de la posesión y en muchos casos puede existir una normativa actualizada que regule situaciones excepcionales para conseguir el desahucio y la recuperación de la finca. Según el procedimiento nos podemos encontrar con los siguientes tipos de desahucios.
1.- Desahucio por expiración de plazo contractual
¿Qué es el desahucio por expiración de plazo contractual?
Transcurrido el plazo legal del contrato de alquiler si el propietario no quiere renovar el contrato de alquiler puede finalizar el contrato. Se debe de comunicar con antelación suficiente la voluntad de no renovar el contrato según el artículo 10 de la LAU (Ley de arrendamientos urbanos). Para comunicar la voluntad de no renovación del contrato se debe de remitir un burofax.
¿Cuándo el contrato se prorroga?
Por una novación, prórroga del contrato o por la tácita reconducción.
¿Cómo funciona la tácita reconducción?
La tácita reconducción se regula en los artículos 1.566 y 1.581 del Código Civil. El contrato se renovará por años si se ha fijado un alquiler anual, por meses si se ha fijado un alquiler por meses y por días si se ha fijado un alquiler por días.
¿Qué procedimiento regula el desahucio por expiración de plazo contractual?
El de juicio verbal establecido por el artículo 250.1.1º de la Ley de enjuiciamiento Civil .
¿Qué es la enervación de la acción?
La enervación de la acción se regula en el LEC y es la facultad que tiene el inquilino de terminar con el procedimiento judicial de forma extraordinaria pagando el total de la deuda pendiente.
¿Cuántas veces se puede enervar el desahucio?
Solo se puede utilizar una vez según el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento civil.
¿Se puede evitar la enervación de la acción?
Sí, excepcionalmente, según el artículo 22.4 de la LEC mediante burofax de requerimiento de pago al arrendatario 30 días antes de presentar la demanda.
¿Qué documentos se necesitan para presentar la demanda de desahucio por expiración de plazo?
- Contrato de alquiler
- Relación y justificantes de las deudas pendientes
- Nota simple actualizada de la finca
- Burofax en reclamación prejudicial (en su caso)
¿Se pueden reclamar las rentas que se van generando hasta el día que recupero la propiedad?
Sí, según el artículo 437.4 de la LEC. Además, según el artículo 220 de la LEC sobre condenas a futuro al ser la renta periódica se pueden reclamar además de las rentas devengadas hasta la fecha de la demanda las rentas que con posterioridad a la presentación de esta demanda se vayan devengando hasta la entrega de la posesión tomándose como base de liquidación la última mensualidad reclamada.
¿Cómo es el proceso hasta llegar el desahucio?
Para llegar al desahucio primero debemos de acudir a un proceso judicial declarativo y después, en el caso de obtener una sentencia favorable y que el condenado no cumpla la sentencia se puede pedir su cumplimiento forzoso ejecutando la sentencia. Para recurrir en apelación se deberán de consignar las rentas reclamadas. Para ejecutar la sentencia firme se debe de esperar 20 días desde su firmeza según lo establecido en los artículos 548 y 444 de la LEC. Además según el artículo 704 de la LEC se puede suspender el desahucio un mes.
¿Cómo se puede acelerar el proceso?
El demandante según el artículo 437.3 de la LEC puede anunciar en la demanda de desahucio que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro de plazo determinado no inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda.
En la demanda se debe de solicitar al juzgado que fije fecha para el lanzamiento.
¿Quién paga las costas judiciales?
Quién ve rechazadas todas sus pretensiones según el artículo 394 de la LEC.
Se puede llegar a un acuerdo en el que cada parte asuma sus costas.
En los casos que sea insolvente o tenga justicia gratuita tampoco se podría exigir dicho pago recayendo los costes del proceso en el propietario.
Se puede realizar un seguro de protección de impago cubriendo las costas judiciales.
2.- Desahucio por impago de rentas
¿Podemos resolver el contrato ante el impago de rentas?
Según el artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (En adelante LAU) el arrendador podrá resolver el contrato de arrendamiento por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
¿Cuál es el procedimiento desahucio por impago de rentas?
El procedimiento de desahucio por impago de la renta se regula en el artículo 440.3 y 4 de la LEC rigiéndose por los trámites del juicio verbal.
¿Se puede acumular la reclamación por impago de rentas al desahucio?
Sí, como en el desahucio por expiración contractual se puede acumular en la misma demanda según lo establecido en los artículos 437.4 y 220 de la LEC. El artículo 220 de la LEC sobre condenas a futuro al ser la renta periódica se pueden reclamar las rentas que se vayan devengando hasta la entrega de la posesión.
¿Cómo es el proceso hasta llegar el desahucio?
Para llegar al desahucio primero debemos de acudir a un proceso judicial declarativo y después, en el caso de obtener una sentencia favorable y que el condenado no cumpla la sentencia se puede pedir su cumplimiento forzoso ejecutando la sentencia. Para recurrir en apelación se deberán de consignar las rentas reclamadas. Para ejecutar la sentencia firme se debe de esperar 20 días desde su firmeza según lo establecido en los artículos 548 y 444 de la LEC. Además según el artículo 704 de la LEC se puede suspender el desahucio un mes.
¿Qué documentos se necesitan para presentar la demanda de desahucio por impago de rentas?
- Contrato de alquiler
- Burofax en reclamación prejudicial
- Relación y justificantes de las deudas pendientes
- Nota simple actualizada de la finca
¿Cómo se puede acelerar el proceso?
El demandante según el artículo 437.3 de la LEC puede anunciar en la demanda de desahucio que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro de plazo determinado no inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda.
En la demanda se debe de solicitar al juzgado que fije fecha para el lanzamiento.
¿Quién paga las costas judiciales?
Quién ve rechazadas todas sus pretensiones según el artículo 394 de la LEC.
Se puede llegar a un acuerdo en el que cada parte asuma sus costas.
En los casos que sea insolvente o tenga justicia gratuita tampoco se podría exigir dicho pago recayendo los costes del proceso en el propietario.
Se puede realizar un seguro de protección de impago cubriendo las costas judiciales.
3.- Desahucio por resolución contractual según la LAU
Se puede interponer demanda de resolución contractual según lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (En adelante LAU). El desahucio por resolución contractual es una medida que permite al propietario de una vivienda recuperarla cuando el inquilino ha incumplido sus obligaciones contractuales.
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de España, el propietario puede solicitar el desahucio por resolución contractual cuando el inquilino:
- No paga la renta o cualquier otra cantidad que le haya sido exigida de forma legal.
- Utiliza la vivienda de forma que vaya en contra de las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento.
- Subarrienda la vivienda sin el consentimiento del propietario.
- Realiza alteraciones o mejoras en la vivienda sin el consentimiento del propietario.
- No devuelve la vivienda en el estado en que se entregó al inicio del contrato.
¿Cuál es el procedimiento para solicitar el desahucio de resolución contractual según el artículo 13 de la LAU?
El procedimiento ordinario según lo previsto en el artículo 249.1.6 de la LEC.
¿Cómo es el proceso hasta llegar el desahucio?
Como en los anteriores casos deberemos de finalizar un proceso judicial declarativo y en el caso que el condenado no cumpla la sentencia se podrá pedir su cumplimiento forzoso mediante ejecución judicial. Se debe de esperar 20 días desde la firmeza de la sentencia según lo establecido en los artículos 548 y 444 de la LEC para ejecutarla. Se podrá suspender el desahucio un mes más en los casos del artículo 704 de la LEC.
¿Quién paga las costas judiciales?
Quién ve rechazadas todas sus pretensiones según el artículo 394 de la LEC.
Se puede llegar a un acuerdo en el que cada parte asuma sus costas.
En los casos que sea insolvente o tenga justicia gratuita tampoco se podría exigir dicho pago recayendo los costes del proceso en el propietario.
Se puede realizar un seguro de protección de impago cubriendo las costas judiciales.
4.- Desahucio por precario
¿Qué es un precario?
Cuando el ocupante de una finca disfruta de la posesión sin que exista título alguno. Puede ser con el consentimiento del propietario o sin consentimiento. Puede ser una cesión gratuita por el titular o dueño. También puede se ocupado sin autorización alguna del propietario. La ocupación puede tener una respuesta civil o una penal. En este caso analizaremos la respuesta civil. El propietario puede solicitar en cualquier momento la recuperación de la posesión de la propiedad y el desahucio del precarista.
¿Qué procedimientos de precario son los más habituales?
- Demanda de precario entre comuneros.
- Demanda por precario coherederos.
- Demanda por precario entre parientes.
- Demanda por precario con contrato de precario (cesión gratuita)
- Demanda por precario contra okupas.
- Denuncia penal por usurpación de bien inmueble (Ocupación)
¿Qué procedimiento regula la demanda por precario?
Según lo previsto en el artículo 250.1.2º de la LEC se regirá por el Juicio Verbal.
¿Cómo es el proceso hasta llegar el desahucio?
Como en los anteriores casos deberemos de finalizar un proceso judicial declarativo y en el caso que el condenado no cumpla la sentencia se podrá pedir su cumplimiento forzoso mediante ejecución judicial. En este caso no existe la obligación de consignar rentas pudiendo recurrir en Apelación y alargando el proceso de recuperación del inmueble. Una vez firme la sentencia se debe de esperar 20 días desde la firmeza de la sentencia según lo establecido en los artículos 548 y 444 de la LEC para ejecutarla. Se podrá suspender el desahucio un mes más en los casos del artículo 704 de la LEC.
¿Se puede solicitar una indemnización en el procedimiento por precario?
Si. Se puede acumular a la acción por precario la reclamación por daños y perjuicios den virtud del artículo 437. 4 de la LEC. Para cuantificar la indemnización se suele fijar una anualidad de renta o en función del valor catastral.
¿Qué documentos se necesitan para presentar la demanda de desahucio por precario?
Se deberá de acreditar la propiedad o interés legitimo. Se suele necesitar la nota simple actualizada de la finca. Si existe otro título como el del usufructuario se requerirá por ejemplo aceptación de herencia.
¿Quién paga las costas judiciales?
Quién ve rechazadas todas sus pretensiones según el artículo 394 de la LEC.
Se puede llegar a un acuerdo en el que cada parte asuma sus costas.
En los casos que sea insolvente o tenga justicia gratuita tampoco se podría exigir dicho pago recayendo los costes del proceso en el propietario.
Se puede realizar un seguro de protección de impago cubriendo las costas judiciales.
5.- El juicio verbal para la efectividad de derechos reales inscritos
El titular de un derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad puede acudir a la vía judicial cuando se vea perturbado en su derecho por un tercero carente de título inscrito. Dicha acción para la efectividad de un derecho real se recoge en los artículo 38 y 41 de la Ley Hipotecaria. El procedimiento es el de juicio verbal según lo previsto en el artículo 250.1.7 de la LEC.
¿Qué requisitos son los necesarios?
- Derecho real inscrito en el Registro de la propiedad sin contradicción.
- Inscripción registral vigente.
- Identificar la perturbación y el causante.
- Solicitar las medidas para asegurar la protección de los derechos reales inscritos
- Se puede solicitar caución o renunciar expresamente a esta.
Ventajas del procedimiento de efectividad de derechos reales inscritos
- Causas de oposición limitadas según el artículo 444.2 de la LEC.
- Se requiere caución según el artículo 440.2 de la LEC.
- Es un procedimiento simplificando reduciendo el tiempo y
¿Cómo es el proceso hasta llegar el desahucio?
Como en los anteriores casos deberemos de finalizar un proceso judicial declarativo y en el caso que el condenado no cumpla la sentencia se podrá pedir su cumplimiento forzoso mediante ejecución judicial. Se debe de esperar 20 días desde la firmeza de la sentencia según lo establecido en los artículos 548 y 444 de la LEC para ejecutarla. Se podrá suspender el desahucio un mes más en los casos del artículo 704 de la LEC.
¿Quién paga las costas judiciales?
Quién ve rechazadas todas sus pretensiones según el artículo 394 de la LEC.
Se puede llegar a un acuerdo en el que cada parte asuma sus costas.
En los casos que sea insolvente o tenga justicia gratuita tampoco se podría exigir dicho pago recayendo los costes del proceso en el propietario.
Se puede realizar un seguro de protección de impago cubriendo las costas judiciales.
6.- juicio sumario de tutela de la posesión
El juicio sumario de tutela de la posesión es un procedimiento introducido por la Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, en relación a la ocupación ilegal de viviendas. Su objetivo es el de recuperar la vivienda ocupada ilegalmente inmediatamente.
¿Cuál es el procedimiento para el juicio sumario de tutela de la posesión?
El procedimiento es el de juicio verbal según el artículo 250.1.4 de la LEC.
Se puede solicitar un incidente de recobro inmediato de la posesión.
¿Cuáles son los motivos de oposición de la demanda de juicio sumario de tutela de la posesión?
Son motivos limitados según el artículo 444.1 bis de la LEC:
- La existencia de título suficiente para poseer la vivienda.
- La falta de título para poseer del actor.
¿Que ocurre si no se contesta la demanda de juicio sumario de tutela de la posesión?
Según lo establecido en el art. 444.1 bis de la LEC se procederá de inmediato a dictar sentencia y al lanzamiento.
¿Se pueden hacer recursos de la sentencia y el incidente?
Tanto la sentencia como el incidente de recobro inmediato de la posesión son eficaces frente terceros según el artículo 441.1 bis de la LEC.
La sentencia de juicio verbal puede recurrirse en Apelación ante la Audiencia Provincial correspondiente mientras que el incidente de recobro inmediato de la posesión es irrecurrible.
Ejecución de la sentencia
En este caso nos encontramos ante una excepción del plazo de ejecución general de 20 días recogido según lo establecido en los artículos 548 y 444 de la LEC. El lanzamiento se puede alargar más según lo previsto en el artículo 704 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
¿Quién paga las costas judiciales?
Quién ve rechazadas todas sus pretensiones según el artículo 394 de la LEC.
Se puede llegar a un acuerdo en el que cada parte asuma sus costas.
En los casos que sea insolvente o tenga justicia gratuita tampoco se podría exigir dicho pago recayendo los costes del proceso en el propietario.
Se puede realizar un seguro de protección de impago cubriendo las costas judiciales.
7.- Desahucio por delito leve de usurpación de bien inmueble (vinculo/redirección a derechos reales)
¿Qué es el delito leve de usurpación de bien inmueble?
El delito leve de usurpación está regulado en el 245.2 CP: El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses.
No obstante no nos encontraríamos ante un delito leve en los casos en los que existiera violencia o intimidación en las personas:
245.1CP: Al que con violencia o intimidación en las personas ocupare una cosa inmueble o usurpare un derecho real inmobiliario de pertenencia ajena, se le impondrá, además de las penas en que incurriere por las violencias ejercidas, la pena de prisión de uno a dos años, que se fijará teniendo en cuenta la utilidad obtenida y el daño causado. La ocupación de inmuebles en el Derecho Penal.
También nos podríamos encontrar ante un delito de allanamiento de morada previsto en el artículo 202 del Código Penal, un procedimiento que se realiza ante el jurado resultando mucho más largo y complejo.
¿Qué procedimiento regula el delito leve de usurpación de bien inmueble?
En relación al delito del artículo 245.2CP se sigue un procedimiento de juicio por delito leve. Al tratarse de un delito leve el procedimiento a seguir es el previsto para el juicio sobre delitos leves según los artículos 962 a 977 de la LECrim.
El juicio se puede realizarse sin abogado al no ser preceptivo.
En relación al delito del artículo 245.1CP no nos encontraríamos ante un delito leve y seguiríamos un procedimiento judicial ante el Tribunal Penal diferente con penas de prisión de uno a dos años.
¿Cuál es la condena por delito leve de usurpación de bien inmueble?
Según el artículo 245.2 del Código Penal la condena más habitual es la de multa de 3 meses a razón de 5€/día (450€) con el advertimiento de responsabilidad personal subsidiaria en caso de impago (cárcel 2 días de privación de libertad por cada cuota no satisfecha).
¿Se pueden solicitar medidas cautelares?
Se pueden solicitar medidas cautelares solicitando el desalojo de la vivienda en la misma sentencia sin esperar a su firmeza. La sentencia puede condenar al desalojo del inmueble antes de ser firme como medida cautelar o se puede pedir en ejecución.
¿Quién paga las costas?
El condenado pues también se condena al pago de las costas judiciales pero no se pagan si tienen justicia gratuita debiéndolas de asumir el propietario.
¿Qué documentos se necesitan para presentar la denuncia por usurpación de bien inmueble?
Nota simple actualizada de la finca o copia de la escritura pública de adquisición (compra venta, aceptación herencia, aceptación de donación…
8.- Desahucios por ejecución hipotecaria o por deudas (vinculo/redirección reclamaciones bancarias)
Este procedimiento se produce ante el impago de las cuotas hipotecarias. El banco no puede ejecutar la deuda sin observar los requisitos legales de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.
El procedimiento de ejecución hipotecaria suele un proceso largo que dura varios años en atención a la complejidad y a las particularidades del proceso además del colapso de los juzgados por el volumen de procesos que deben de resolver.
En algunos casos puede ser a consecuencia de deudas con hacienda o la seguridad pública. Los desahucios de este tipo se pueden encontrar solución en la tramitación del proceso de segunda oportunidad. Es importante también consultar la normativa vigente durante el proceso y contar con el seguimiento de servicios sociales y el correspondiente informe de vulnerabilidad.
9.- Desahucio de locales comerciales
El desahucio de un local comercial se rige por la misma normativa que el de arrendamientos de vivienda, que es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Si el arrendatario incumple sus obligaciones en el contrato, el propietario tiene derecho a exigir el cumplimiento o a promover la resolución del contrato. Si el incumplimiento es el pago de la renta, el propietario puede resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento. Si el arrendatario se encuentra en concurso de acreedores, existen particularidades en el proceso de desahucio. En caso de incumplimiento, el arrendatario entra en mora y debe pagar intereses al tipo legal del dinero desde la reclamación de pago de las rentas debidas.
El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1124 CC.
Asimismo, el artículo 35 en relación con el art. 27,2 letra a), de la LAU 1994 autoriza a resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento de un inmueble dedicado a uso distinto a vivienda por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de la cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
¿Se pueden reclamar rentas futuras?
Sí, según el art. 220 LEC pues contemplaba las condenas a futuro en el caso del pago de intereses o de prestaciones periódicas, cuando la sentencia incluía condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devengaran con posterioridad al momento de su dictado.
10.- Desahucios de fincas rústicas
El desahucio de finca rústica puede solicitarse en virtud de la expiración de plazo, el impago de rentas o la ocupación. Mediante demanda se puede solicitar el desalojo de la finca y el pago de las rentas y costas judiciales de forma similar a los anteriores procesos. Los contratos de fincas rústicas se regulan mediante la Ley de Arrendamientos Rústicos.
11.- Arbitraje y desahucios
Concepto
Es un procedimiento alternativo para resolver contratos de alquiler es el arbitraje cuando en el contrato exista una cláusula de sumisión arbitral. El arbitraje es una forma alternativa de solución de conflictos que consiste en someter la controversia a uno o varios árbitros en lugar de a un tribunal de justicia. El arbitraje puede ser utilizado como forma de resolver conflictos relacionados con los desahucios.
Requisitos
Para iniciar un procedimiento de arbitraje en el caso de un desahucio, es necesario que las partes involucradas hayan acordado en el contrato de arrendamiento la posibilidad de recurrir al arbitraje para resolver cualquier controversia que pueda surgir. Si no se ha establecido esta opción en el contrato, no es posible utilizar el arbitraje para resolver un conflicto de desahucio si ambas partes lo deciden de mutuo acuerdo.
El árbitro es un experto en derecho que actúa como juez y emite una decisión vinculante para ambas partes. El procedimiento de arbitraje puede ser más rápido y más económico que el procedimiento judicial y permite a las partes llegar a un acuerdo de manera más ágil en algunos casos. Es importante tener en cuenta que el arbitraje no es una opción para todos los casos de desahucio y que es necesario contar con el acuerdo de ambas partes para poder utilizarlo como forma de resolución de conflictos. Además, el arbitraje no está disponible en todas las jurisdicciones y puede estar sujeto a ciertas restricciones y requisitos legales.
Regulación del proceso de arbitraje
El arbitraje se regula mediante la Ley de Arbitraje (Real Decreto Ley 1/1995, de 24 de marzo estableciendo las condiciones y requisitos que deben cumplirse para que un proceso de arbitraje sea válido y efectivo. Además la LEC y otra normativa será de aplicación subsidiaria
Delitos relacionados con los procedimientos de desahucio (artículo 172 del CP).
Pueden cometerse delitos por parte de los propietarios como cambiar la cerradura o cortar la luz del domicilio del ocupante o arrendador pudiendo considerarse coacción grave según el artículo 172.1 Código Penal o coacción según el artículo 172.3 Código Penal.
Así, según el artículo 172 del Código Penal establece:
172.1. El que, sin estar legítimamente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe, o le compeliere a efectuar lo que no quiere, sea justo o injusto, será castigado con la pena de prisión de seis meses a tres años o con multa de 12 a 24 meses, según la gravedad de la coacción o de los medios empleados.
Cuando la coacción ejercida tuviera como objeto impedir el ejercicio de un derecho fundamental se le impondrán las penas en su mitad superior, salvo que el hecho tuviera señalada mayor pena en otro precepto de este Código.
También se impondrán las penas en su mitad superior cuando la coacción ejercida tuviera por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda.
172.3. Fuera de los casos anteriores, el que cause a otro una coacción de carácter leve, será castigado con la pena de multa de uno a tres meses. Este hecho sólo será perseguible mediante denuncia de la persona agraviada o de su representante legal.
Novedades en los desahucios relacionadas con Ley de vivienda 12/2023:
La reciente entrada en vigor de la Ley de Vivienda 12/2023, desde el 26 de mayo, ha modificado los requisitos de admisibilidad de una demanda de desahucio. No se admitirán a trámite las demandas según la nueva redacción del artículo 439 de la LEC en relación a la Ley de vivienda 12/2023 estableciendo nuevos requisitos para que un Juzgado admita una demanda de desahucio y recuperación posesoria en los casos de los número 1º, 2º, 4º, 5º y 7º del artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, son tres:
- Indicar si el inmueble cuya posesión se pretende recuperar constituye la vivienda habitual de la persona ocupante.
- Señalar si la parte demandante tiene la condición de gran tenedor de vivienda, según la definición dada por el artículo 3 de la nueva Ley de Vivienda.
- Si el propietario es gran tenedor indicar si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
Particularidades de los desahucios en relación a la Ley de vivienda 12/2023 en relación con la LEC así el artículo 439 de la LEC expone:
Artículo 439. Inadmisión de la demanda en casos especiales.
- En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, no se admitirán las demandas, que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique:
- a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.
- b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.
- c) En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
Para acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica se deberá aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente designados conforme la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
El requisito exigido en esta letra c) también podrá cumplirse mediante:
1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.
- En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, en el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora en los términos previstos por el apartado anterior, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica conforme lo previsto igualmente en el apartado anterior, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
El requisito anterior podrá acreditarse mediante alguna de las siguientes formas:
1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.
En el caso de que la empresa arrendadora sea una entidad pública de vivienda el requisito anterior se podrá sustituir, en su caso, por la previa concurrencia de la acción de los servicios específicos de intermediación de la propia entidad, que se acreditará en los mismos términos del apartado anterior.
Fuentes
– Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
– Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.
– Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
– Real Decreto Legislativo 5/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arbitraje.
– Código Penal: Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal.
– Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
– Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social.
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
- https://www.lamoncloa.gob.es/serviciosdeprensa/notasprensa/transportes/Paginas/2023/040523-nueva-ley-vivienda-2023.aspx
- https://www.abogacia.es/publicaciones/blogs/blog-de-derecho-de-los-los-consumidores/los-arrendamientos-tras-la-publicacion-de-la-ley-de-vivienda/
- https://noticias.juridicas.com/actualidad/noticias/18026-estimulos-y-penalizaciones-fiscales-en-la-nueva-ley-de-vivienda/
- https://www.mdsocialesa2030.gob.es/escudo-social/desahucios-alquileres-y-vivienda/suspension_desahucios_alzamientos.htm#:~:text=Para%20saber%20si%20te%20encuentras,de%20al%20menos%20el%2040%25
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