¿És bon moment per a comprar un habitatge?

Hi ha moltes particularitats en el mercat dels béns immobles. Els factors que poden determinar l'oportunitat o l'èxit en la inversió o comprar d'un bé immoble dependran en cada cas.
Comprar vivienda malgrat de mar

Mentre que per a la majoria pot ser bon o mal moment depenent de la situació macroeconòmica en sentit individual o particular (microeconòmic) pot ser molt diferent al context general.

El mercat de l’habitatge d’una banda és heterogeni. Els preus de l’habitatge tenen molts factors que determinen el seu preu i evolució. Per aquests motius trobem diferents preus i la seva evolució en tot el territori amb importants diferències. 

Tenim importants diferències de preu i importants pressions inflacionàries i deflacionàries que justifiquen l’augment de preus o la seva rebaixa.

A Catalunya les lleis que estan regulant l’accés a l’habitatge estan actuant com un desincentiu per a la inversió d’aquests actius i pressionessin mals preus a la baixa. De la mateixa manera la llei estatal d’habitatge que resulta descafeïnada comparada amb la catalana.

habitatge malgrat de mar

Existeix una exclusió real de l’accés a l’habitatge comportant un increment de l’exclusió i conflicte social.

L’accés a l’habitatge en molts casos impossible per a un gran nombre de persones ha impactat en l’opinió pública de tal forma que ha forçat als polítics a prendre decisions contundents per a assegurar l’accés a aquest dret bàsic.

 I és que recordem que a Espanya s’han realitzat més de 1.000.000 de desnonaments. A més d’aquesta situació existeix un un nexe causal amb suïcidis vinculats als desnonaments (que no es poden calcular per falta de dades i transparència) que han impactat en l’opinió pública contrastant amb el rescat als bancs i no persones.

Davant la situació econòmica, noves regulacions, creixement demogràfic, gran endeutament de famílies i empreses, poc estalvi, gran pressió fiscal i gran atur podem observar com existeixen importants pressions deflacionàries sobre el valor de l’habitatge. 

D’altra banda les impressions de bitllets dels bancs centrals (quantitative easing) i la compra d’abonaments són estímuls que augmenten la inflació general de preus.  

A Catalunya existeixen pressions legals deflacionàries en relació al preu de l’habitatge.

En concret a Catalunya existeixen les següents lleis que afecten directament als preciso dels habitatges de lloguer i indirectament de compra: Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesuress urgents en matèria de contenció de rendes als contractes d’arrendament d’habitatges i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’ habitatge.

En aquesta situació de baixada de preus dels lloguers o com a mínim de congelació ens trobem davant una rebaixa en les expectatives dels propietaris d’obtenir rendiments en l’explotació immobiliària.

D’aquesta manera trobem una tendència a la desinversió en aquesta mena de perfil de consumidors. Aquesta situació farà rebaixar els preus de compra i el lloguer fins a, possiblement, nivells raonables. 

Un dels factors que impulsava les vendes d’habitatges era el d’evitar el pagament de lloguers abusius i és que comparativament una hipoteca era més econòmica que el pagament d’un lloguer en molts casos

En aquesta situació de regulació dels preus del lloguer que afectarà la demanda i als preus de compra s’ha d’afegir altres dades no són menys importants. 

No obstant això els preus poden pujar per factors vinculats a la inflació. Els bèns immobles nous pugen per falta de terreny i l’augment del cost dels materiales i costos salarials.  

En general ens trobem davant una economia que necessita estímuls per a la recuperació.

Espanya té un dels índexs de pobresa (absoluta i relativa) més vergonyosos de la Unió Europea i és que som el cinquè país de la Unió Europea amb més pobresa. Aquestes dades han de correlacionar-se amb el nivell d’endeutament de les famílies, la taxa d’estalvi i l’atur.

L’atur a Espanya ja abans del  covid va aconseguir sumes rècord al 2013 amb més de 6.000.000 de persones aturades. Actualment estem superant els 4.000.000 d’aturats

Encara que sembli que la tendència millora gran part del descens de l’atur (encara que tenim un atur superior al 17%) es deu a factors comptables i a la perduda de drets laborals generant e ocupació precària.

En concret l’atur juvenil a Espanya és superior al 30% provocant greus conseqüències per al futur (falta d’estalvis, cotitzacions…). En aquestes condicions ens trobem davant la insuficiència d’ estalvi de gran part de les famílies d’Espanya.

decreixement economia malgrat de mar

A més ens trobem davant d’una natalitat a Espanya de les més baixes d’Europa sent el segon país europeu amb la natalitat més baixa de la Unión Europea. Aquestes dades anticipen una baixada de la demanda d’habitatges en el futur que difícilment podran ser absorbits. 

A més d’aquests factors els grans propietaris de l’habitatge a Espanya com són els grans fons patrimonials bancaris i d’inversió veuen afectats els seus actius per aquest procés deflacionari. Les noves regulacions incrementen la pressió dels preus a la baixa.

La despenalització de les ocupacions en molts casos i la insolvència dels ocupants converteixen en els béns immobles en actius amb importants riscos i despeses. L’augment dels impostos per habitatges buits, l’obligatorietat de lloguers socials, la impossibilitat d’expulsar ocupants  fàcilment alimenta una despesa desbocada per a les entitats propietàries.

Davant d’aquesta situació d’impossibilitat d’explotació d’actius i davant de la baixa liquiditat de les entitats bancàries des de 2010 ens trobem davant la inevitable necessitat de liquidar els actius patrimonials.

Un altre rescat a la banca seria durament criticat per l’opinió pública quan no s’ha tornat l’anterior suma del rescat bancari mentre que en els altres països europeus en els quals va existir rescat la banca va retornar aquests imports amb interessos.

Tenir habitatges sense explotar significa tenir llevades despeses i pèrdues econòmiques.

Tenir immobles tancats és assumir despeses (despeses en alarmes, comunitats de propietaris, manteniment, imposats com a IBI, patrimoni…) i assumir despeses implica també una menor liquiditat, pèrdua de creixement potencial i majors possibilitats de nous rescats i menors ingressos fiscals per a l’estat per no explotar el patrimoni de manera professional i pagar conforme a aquests rendiments.

Tenint en compte aquest context els preus de l’habitatge a Espanya haurien de desplomar-se. No obstant això és lògic que els actius no es treguin tots alhora i es vagin traient a un ritme determinat per a evitar un abrupte enfonsament de preus.

També es podria optar per posar una part dels habitatges en lloguer i una altra amb lloguer amb opció de compra però encara no s’han adonat que aquesta estratègia optimitzaria la seva rendibilitat i minimitzaria riscos. 

Comprendran que estan davant d’aquesta necessitat o van forçar un nou rescat? S’hauria d’actuar amb visió de futur i minimitzar les pèrdues però sembla que s’està passant de tot fins que s’arribi al punt que estem diagnosticant i s’hagi de discutir si es recolza un nou rescat o es nacionalitzen entitats.

Doncs bé, a més d’aquests factors per als grans propietaris hi ha l’important estoc d’habitatges que es va acumulant contínuament de les herències. I no sols s’inunda el mercat d’habitatge per la mena de creixement demogràfic sinó que amb el covid s’ha impulsat el merct d’habitatges heretades.  

Estem en un moment en el qual s’han realitzat un nombre d’operacions molt important arribant màxims desde 2008. Aquesta situació com hem dit és deguda per una concurrència de factors dels quals destaquen les oportunitats, el bon finançament, la rendibilitat d’aquestes inversions, les oportunitats en el mercat i a més la inversió en propietats com a béns refugi.

Estem en un bon moment per a comprar béns immobles?

Considero que és evident que no. No obstant això s’ha de monitorar els preus i els immobles.

Quan un bé té unes característiques particulars concretes que el fan atractiu no val la pena esperar a un descompte addicional en molts casos si el preu és ajustat perquè el mercat és dinàmic i hi ha seriosos riscos que es vengui.

El nostre consell és comprar només si s’està segur del que es vol i que s’ha analitzat bé l’operació. El mercat no espera a ningú i les oportunitats volen. Si esperes a l’oportunitat perfecta pots perdre bones oportunitats. 

S’ha de valorar cada operació. No existeix una resposta genèrica. Cada operació té les seves particularitats i pot ser una bona oportunitat.

dolar malgrat de mar min

La tendència general no marca la situació individual o particular de cada inversor o de zones concretes d’un mercat o les particularitats d’operacions concretes. El nostre consell és que s’ha d’estudiar i analitzar cada cas sense tenir respostes preestablertes o prejudicis. 

Malgrat els raonaments en contra de realitzar inversions en béns immobles podem dir que aquestes inversions són de béns tangibles que poden considerar-se de valor refugio i els preus del qual no són volàtils com els de les criptomonedes. Els béns immobles poden fluctuar però sempre tindrem un valor d’explotació en concepte de lloguers i un valor residual de venda en cas de voler liquidar aquesta inversió.

Les inversions en béns immobles solen ser per a inversors més conservadors que volen obtenir rendiments passius constants en el temps. D’altra banda les grans rendibilitats solen ir associades a un major risc.

Conclusions: Quin és el millor moment per a invertir en béns immobles?

El moment de fer una bona compra o inversió pot ser en qualsevol moment. Trobar la resposta concreta forma part del coneixement i el treball en l’anàlisi de cada operació i el coneixement del mercat i de l’entorn general i particular.

S’ha d’estar en contacte amb el món real per a poder tenir unes conclusions sòlides i argumentades. Si vols invertir has de conèixer el mercat i saber quan i què deus o no has de comprar.

Comptar amb el suport de professionals del sector que coneguin el mercat t’ajudarà a valorar l’operació des d’una perspectiva multidisciplinària immobiliària, econòmica, financera, fiscal que permetrà incrementar l’èxit de cada operació i el seu rendiment. 

Deixa’t assessorar per professionals de confiança, competents, que siguin transparents i que estiguin compromesos amb els teus interessos. Som aquí per a ajudar-te!

Social:

Articles relacionats

id Praesent leo consequat. id Aenean quis, ut tristique ut Phasellus efficitur.