1.- Desnonament per expiració de termini contractual

Què és el desnonament per expiració de termini contractual?

Quan ha transcorregut el termini legal del contracte de lloguer i el propietari no vol renovar-lo, pot finalitzar el contracte. Cal comunicar amb suficient antelació la voluntat de no renovar el contracte segons l’article 10 de la LAU (Llei d’arrendaments urbans). Per comunicar la voluntat de no renovació del contracte, es recomana enviar un burofax.

Quan es prorroga el contracte?

Per una novació, pròrroga del contracte o per la reconducció tàcita.

Com funciona la reconducció tàcita?

La reconducció tàcita es regula en els articles 1.566 i 1.581 del Codi Civil. El contracte es renovarà per anys si s’ha fixat un lloguer anual, per mesos si s’ha fixat un lloguer per mesos i per dies si s’ha fixat un lloguer per dies.

Quin procediment regula el desnonament per expiració de termini contractual?

El de judici verbal establert per l’article 250.1.1º de la Llei d’Enjudiciament Civil.

Què és l’enervació de l’acció?

L’enervació de l’acció es regula a la LEC i és la facultat que té l’inquilí de posar fi al procediment judicial de manera extraordinària pagant la totalitat de la deute pendent.

Quantes vegades es pot enervar el desnonament?

Només es pot utilitzar una vegada segons l’article 22.4 de la Llei d’Enjudiciament Civil.

Es pot evitar l’enervació de l’acció?

Sí, excepcionalment, segons l’article 22.4 de la LEC mitjançant burofax de requeriment de pagament a l’arrendatari 30 dies abans de presentar la demanda.

Quins documents es necessiten per presentar la demanda de desnonament per expiració de termini?

• Contracte de lloguer
• Relació i justificants de les deutes pendents
• Nota simple actualitzada de la finca
• Burofax en reclamació prejudicial (si escau)

Es poden reclamar les rendes que es van generant fins al dia que recupero la propietat?

Sí, segons l’article 437.4 de la LEC. A més, segons l’article 220 de la LEC sobre condemnacions a futur en ser el lloguer periòdic es poden reclamar a més de les rendes devengades fins a la data de la demanda les rendes que amb posterioritat a la presentació d’aquesta demanda es vagin devengant fins a l’entrega de la possessió prenent com a base de liquidació l’última mensualitat reclamada.

Com és el procés fins a arribar al desnonament?

Per arribar al desnonament primer hem d’acudir a un procés judicial declaratiu i després, en el cas d’obtenir una sentència favorable i que el condemnant no compleixi la sentència es pot demanar el seu compliment forçós executant la sentència. Per recórrer en apel·lació s’hauran de consignar les rendes reclamades. Per executar la sentència ferma es deu esperar 20 dies des de la seva fermesa segons l’establert en els articles 548 i 444 de la LEC. A més segons l’article 704 de la LEC es pot suspendre el desnonament un mes.

Com es pot accelerar el procés?

El demandant segons l’article 437.3 de la LEC pot anunciar en la demanda de desnonament que assumeix el compromís de condonar a l’arrendatari tot o part de la deute i de les costes, amb expressió de la quantitat concreta, condicionant-ho al desallotjament voluntari de la finca dins del termini determinat no inferior al termini de quinze dies des que es notifiqui la demanda. En la demanda s’ha de sol·licitar al jutjat que fixi data per al llançament.

Qui paga les costes judicials?

Qui veu rebutjades totes les seves pretensions segons l’article 394 de la LEC. Es pot arribar a un acord en el qual cada part assumeixi les seves costes. En els casos que sigui insolvent o tingui justícia gratuïta tampoc es podria exigir aquest pagament recaient els costos del procés en el propietari. Es pot realitzar un assegurança de protecció d’impagament cobrint les costes judicials.

Recomanació: El propietari pot realitzar un assegurança de protecció d’impagament cobrint les costes judicials i assegurant la solvencia de l’inquili.

2.- Desnonament per impagament de rentes

¿Podem resoldre el contracte davant l’impagament de lloguers?

Segons l’article 27.2 a) de la Llei d’Arrendaments Urbans (d’ara endavant LAU), l’arrendador podrà resoldre el contracte d’arrendament per la falta de pagament del lloguer o, si escau, de qualsevol de les quantitats el pagament de les quals hagi assumit o correspongui a l’arrendatari.

Quin és el procediment de desnonament per impagament de lloguers?

El procediment de desnonament per impagament de lloguer es regula a l’article 440.3 i 4 de la LEC, regint-se pels tràmits del judici verbal.

Es pot acumular la reclamació per impagament de lloguers al desnonament?

Sí, com en el desnonament per expiració contractual, es pot acumular a la mateixa demanda segons l’establert en els articles 437.4 i 220 de la LEC. L’article 220 de la LEC sobre condemnes a futur, en tractar-se de lloguer periòdic, permet reclamar els lloguers que es vagin devengant fins a l’entrega de la possessió.

Com és el procés fins a arribar al desnonament?

Per arribar al desnonament primer hem d’acudir a un procés judicial declaratiu i després, en cas d’obtenir una sentència favorable i que el condemnat no compleixi la sentència, es pot demanar el seu compliment forçós executant la sentència. Per recórrer en apel·lació s’hauran de consignar els lloguers reclamats. Per executar la sentència ferma es deu esperar 20 dies des de la seva fermesa segons l’establert en els articles 548 i 444 de la LEC. A més, segons l’article 704 de la LEC es pot suspendre el desnonament un mes.

Quins documents es necessiten per presentar la demanda de desnonament per impagament de lloguers?

• Contracte de lloguer
• Burofax en reclamació prejudicial
• Relació i justificants de les deutes pendents
• Nota simple actualitzada de la finca

Com es pot accelerar el procés?

El demandant, segons l’article 437.3 de la LEC, pot anunciar en la demanda de desnonament que assumeix el compromís de condonar a l’arrendatari tot o part de la deute i de les costes, amb expressió de la quantitat concreta, condicionant-ho al desallotjament voluntari de la finca dins del termini determinat no inferior a quinze dies des que es notifiqui la demanda. En la demanda s’ha de sol·licitar al jutjat que fixi data per al llançament.

Qui paga les costes judicials?

Qui veu rebutjades totes les seves pretensions segons l’article 394 de la LEC. Es pot arribar a un acord en el qual cada part assumeixi les seves costes. En els casos que sigui insolvent o tingui justícia gratuïta tampoc es podria exigir aquest pagament recaient els costos del procés en el propietari. Es pot realitzar un assegurança de protecció d’impagament cobrint les costes judicials.

Recomanació: El propietari pot realitzar un assegurança de protecció d’impagament cobrint les costes judicials i assegurant la solvencia de l’inquili.

3.- Desnonament per resolució contractual segons la LAU

Es pot interposar una demanda de resolució contractual segons el que preveu la Llei d’Arrendaments Urbans (d’ara endavant LAU). El desnonament per resolució contractual és una mesura que permet al propietari d’una vivenda recuperar-la quan l’inquilí ha incomplert les seves obligacions contractuales.

Segons la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) d’Espanya, el propietari pot sol·licitar el desnonament per resolució contractual quan l’inquilí:

• No paga el lloguer o qualsevol altra quantitat que li hagi estat exigida de manera legal.
• Utilitza la vivenda de manera contrària a les condicions establertes en el contracte d’arrendament.
• Subarrenda la vivenda sense el consentiment del propietari.
• Realitza alteracions o millores en la vivenda sense el consentiment del propietari.
• No retorna la vivenda en l’estat en què es va entregar al inici del contracte.

Quin és el procediment per sol·licitar el desnonament per resolució contractual segons l’article 13 de la LAU?

El procediment ordinari segons el que preveu l’article 249.1.6 de la LEC.

Com és el procés fins a arribar al desnonament?

Com en els casos anteriors, haurem de finalitzar un procés judicial declaratiu i, en cas que el condemnant no compleixi la sentència, es podrà demanar el seu compliment forçós mitjançant execució judicial. S’ha d’esperar 20 dies des de la fermesa de la sentència segons l’establert en els articles 548 i 444 de la LEC per executar-la. Es podrà suspendre el desnonament un mes més en els casos de l’article 704 de la LEC.

Qui paga les costes judicials?

Qui veu rebutjades totes les seves pretensions segons l’article 394 de la LEC. Es pot arribar a un acord en què cada part assumeixi les seves costes. En els casos en què sigui insolvent o tingui justícia gratuïta, tampoc es podria exigir aquest pagament recaient els costos del procés en el propietari. Es pot realitzar un assegurança de protecció d’impagament cobrint les costes judicials.

Recomanació: El propietari pot realitzar un assegurança de protecció d’impagament cobrint les costes judicials i assegurant la solvencia de l’inquili.

4.- Desnonament per precari

Què és un precari?

Quan l’ocupant d’una finca gaudeix de la possessió sense que hi hagi cap títol. Pot ser amb el consentiment del propietari o sense consentiment. Pot ser una cessió gratuïta per part del titular o propietari. També pot ser ocupat sense cap autorització del propietari. L’ocupació pot tenir una resposta civil o penal. En aquest cas, analitzarem la resposta civil. El propietari pot sol·licitar en qualsevol moment la recuperació de la possessió de la propietat i el desnonament del precarista.

Quins procediments de precari són els més habituals?

• Demanda de precari entre comuners.
• Demanda per precari entre cohereders.
• Demanda per precari entre parents.
• Demanda per precari amb contracte de precari (cessió gratuïta).
• Demanda per precari contra ocupants (okupació).
• Denúncia penal per usurpació de bé immoble (okupació).

Quin procediment regula la demanda per precari?

Segons el previst a l’article 250.1.2º de la LEC, es regirà pel Judici Verbal.

Com és el procés fins a arribar al desnonament?

Com en els casos anteriors, haurem de finalitzar un procés judicial declaratiu i, en cas que el condemnant no compleixi la sentència, es podrà demanar el seu compliment forçós mitjançant execució judicial. En aquest cas, no existeix l’obligació de consignar lloguers, podent recórrer en Apel·lació i allargant el procés de recuperació de l’immoble. Un cop ferma la sentència, s’ha d’esperar 20 dies des de la fermesa de la sentència segons l’establert en els articles 548 i 444 de la LEC per executar-la. Es podrà suspendre el desnonament un mes més en els casos de l’article 704 de la LEC.

Es pot sol·licitar una indemnització en el procediment per precari?

Sí. Es pot acumular a l’acció per precari la reclamació per danys i perjudicis en virtut de l’article 437.4 de la LEC. Per quantificar la indemnització, sol habitualment fixar-se una anualitat de lloguer o en funció del valor cadastral.

Quins documents es necessiten per presentar la demanda de desnonament per precari?

S’haurà d’acreditar la propietat o interès legítim. Sovint es necessitarà la nota simple actualitzada de la finca. Si existeix un altre títol com el del usufructuari, es requerirà, per exemple, acceptació d’herència.

Qui paga les costes judicials?

Qui veu rebutjades totes les seves pretensions segons l’article 394 de la LEC. Es pot arribar a un acord en què cada part assumeixi les seves costes. En els casos en què sigui insolvent o tingui justícia gratuïta, tampoc es podria exigir aquest pagament recaient els costos del procés en el propietari. Es pot realitzar un assegurança de protecció d’impagament cobrint les costes judicials.

5.- El judici verbal per a l’efectivitat de drets reals inscrits

El titular d’un dret real inscrit en el Registre de la Propietat pot acudir a la via judicial quan es vegi pertorbat en el seu dret per un tercer sense títol inscrit. Aquesta acció per a l’efectivitat d’un dret real es recull en els articles 38 i 41 de la Llei Hipotecària. El procediment és el de judici verbal segons el previst a l’article 250.1.7 de la LEC.

Quins requisits són necessaris?

• Dret real inscrit en el Registre de la propietat sense contradicció.
• Inscripció registral vigent.
• Identificar la pertorbació i el causant.
• Sol·licitar les mesures per assegurar la protecció dels drets reals inscrits.
• Es pot sol·licitar caució o renunciar expressament a aquesta.
• Avantatges del procediment d’efectivitat de drets reals inscrits

Causes d’oposició limitades segons l’article 444.2 de la LEC.

• Es requereix caució segons l’article 440.2 de la LEC.
• És un procediment simplificant que redueix el temps i els costos.

Com és el procés fins a arribar al desnonament?

Com en els casos anteriors, haurem de finalitzar un procés judicial declaratiu i, en cas que el condemnant no compleixi la sentència, es podrà demanar el seu compliment forçós mitjançant execució judicial. S’ha d’esperar 20 dies des de la fermesa de la sentència segons l’establert en els articles 548 i 444 de la LEC per executar-la. Es podrà suspendre el desnonament un mes més en els casos de l’article 704 de la LEC.

Qui paga les costes judicials?

Qui veu rebutjades totes les seves pretensions segons l’article 394 de la LEC. Es pot arribar a un acord en què cada part assumeixi les seves costes. En els casos en què sigui insolvent o tingui justícia gratuïta, tampoc es podria exigir aquest pagament recaient els costos del procés en el propietari. Es pot realitzar un assegurança de protecció d’impagament cobrint les costes judicials.

6.-  El judici sumari de tutela de la possessió

El judici sumari de tutela de la possessió és un procediment introduït per la Llei 5/2018, de 11 de juny, de modificació de la Llei 1/2000, de 7 de gener, en relació amb l’ocupació il·legal d’habitatges. El seu objectiu és recuperar immediatament l’habitatge ocupat il·legalment.

Quin és el procediment per al judici sumari de tutela de la possessió?

• El procediment és el de judici verbal segons l’article 250.1.4 de la LEC.
• Es pot sol·licitar un incident de recobrament immediat de la possessió.

Quins són els motius d’oposició de la demanda de judici sumari de tutela de la possessió?

Són motius limitats segons l’article 444.1 bis de la LEC:

• L’existència de títol suficient per a posseir l’habitatge.
• La falta de títol per a posseir de l’actor.

Què passa si no es contesta la demanda de judici sumari de tutela de la possessió?

Segons l’establert a l’art. 444.1 bis de la LEC, es procedirà immediatament a dictar sentència i al llançament.

Es poden interposar recursos de la sentència i l’incident?

Tant la sentència com l’incident de recobrament immediat de la possessió són eficaços davant tercers segons l’article 441.1 bis de la LEC. La sentència de judici verbal pot recórrer-se en Apel·lació davant l’Audiència Provincial corresponent mentre que l’incident de recobrament immediat de la possessió és irrecurrible.

Execució de la sentència

En aquest cas ens trobem davant una excepció del termini d’execució general de 20 dies recollit segons l’establert en els articles 548 i 444 de la LEC. El llançament es pot allargar més segons el previst a l’article 704 de la Llei d’Enjudiciament Civil.

Qui paga les costes judicials?

Qui veu rebutjades totes les seves pretensions segons l’article 394 de la LEC.

Es pot arribar a un acord en què cada part assumeixi les seves costes.

En els casos en què sigui insolvent o tingui justícia gratuïta, tampoc es podria exigir aquest pagament recaient els costos del procés en el propietari.

Recomanació: Es pot realitzar un assegurança de protecció d’impagament cobrint les costes judicials.

7.- Desnonament per delicte lleu d’usurpació de bé immoble

Què és el delicte lleu d’usurpació de bé immoble?

El delicte lleu d’usurpació està regulat en el 245.2 CP: Qui ocupi, sense l’autorització deguda, un immoble, habitatge o edifici aliens que no constitueixin domicili, o s’hi mantingui contra la voluntat del seu titular, serà castigat amb la pena de multa de tres a sis mesos.

No obstant això, no estaríem davant d’un delicte lleu en els casos en què hi hagués violència o intimidació en les persones:

245.1 CP: A qui amb violència o intimidació en les persones ocupi una cosa immoble o usurpi un dret real immobiliari de pertinença aliena, se li imposarà, a més de les penes en què inclogui per les violències exercides, la pena de presó d’un a dos anys, que es fixarà tenint en compte l’utilitat obtinguda i el dany causat. L’ocupació d’immobles en el Dret Penal.

També ens podríem trobar davant d’un delicte d’allanament de domicili previst a l’article 202 del Codi Penal, un procediment que es realitza davant el jurat resultant molt més llarg i complex.

Quin procediment regula el delicte lleu d’usurpació de bé immoble?

En relació amb el delicte de l’article 245.2 CP es segueix un procediment de judici per delicte lleu. En tractar-se d’un delicte lleu, el procediment a seguir és el previst per al judici sobre delictes lleus segons els articles 962 a 977 de la LECrim.

El judici es pot realitzar sense advocat al no ser preceptiu.

Pel que fa al delicte de l’article 245.1 CP no estaríem davant d’un delicte lleu i seguiríem un procediment judicial davant del Tribunal Penal diferent amb penes de presó d’un a dos anys.

Quina és la condemna pel delicte lleu d’usurpació de bé immoble?

Segons l’article 245.2 del Codi Penal, la condemna més habitual és la de multa de 3 mesos a raó de 5-8€/dia (450/720€) amb l’avís de responsabilitat personal subsidiària en cas de impagament (presó 2 dies de privació de llibertat per cada quota no satisfeta).

Es poden sol·licitar mesures cautelars?

Es poden sol·licitar mesures cautelars sol·licitant el desallotjament de l’habitatge en la mateixa sentència sense esperar a la seva fermesa. La sentència pot condemnar al desallotjament de l’immoble abans de ser ferma com a mesura cautelar o es pot demanar en execució. Si no es vol esperar a la resolución definitiva del recurs es esencial demanar aquestes mesures cautelars.

Qui paga les costes?

El condemnat, ja que també se’l condemna al pagament de les costes judicials, però no es paguen si tenen justícia gratuïta, en què les haurà d’assumir el propietari.

Quins documents són necessaris per presentar la denúncia per usurpació de bé immoble?

Nota simple actualitzada de la finca o còpia de l’escriptura pública d’adquisició (compravenda, acceptació herència, acceptació de donació…).

9.- Desnonaments per execució hipotecària o per deutes (enllaç/redirecció reclamacions bancàries)

Aquest procediment es produeix davant del impagament de les quotes hipotecàries. El banc no pot executar el deute sense observar els requisits legals de la Llei Reguladora dels Contracts de Crèdit Immobiliari.

El procediment d’execució hipotecària sol ser un procés llarg que dura diversos anys atès a la complexitat i a les particularitats del procés, a més del col·lapse dels jutjats pel volum de processos que han de resoldre.

En alguns casos, pot ser a consequència de deutes amb hisenda o la seguretat pública. Els desnonaments d’aquest tipus poden trobar solució en la tramitació del procés de segona oportunitat. És important també consultar la normativa vigent durant el procés i comptar amb el seguiment dels serveis socials i el corresponent informe de vulnerabilitat.

Es pot acudir al procediment de segona oportunitat com a una posible solució. La segona oportunitat és un mecanisme legal que permet a les persones sobreendeutades o en situació de dificultat financera obtenir una reestructuració dels seus deutes o, en alguns casos, una cancel·lació parcial o total dels mateixos. Aquest procés està regulat per la Llei 25/2015, de 28 de juliol, de mecanisme de segona oportunitat, reducció de la càrrega financera i altres mesures de naturalesa econòmica.

10.- El desnonament de locals comercials

El desnonament de locals comercials es regeix per la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) i la Llei d’Enjudiciament Civil (LEC). En cas de incompliment contractual per part del llogater, el propietari pot exigir el compliment o iniciar la resolució del contracte.

En particular, si l’incompliment es refereix al pagament de la renda, el propietari pot resoldre automàticament el contracte d’arrendament. A més, si el llogater es troba en concurs de creditors, el procés de desnonament pot tenir particularitats.

En cas d’incompliment, el llogater entra en mora i ha de pagar interessos al tipus legal del diner des de la reclamació de les rendes degudes. Segons l’article 1124 del Codi Civil, qualsevol incompliment de les obligacions contractuales dóna dret a la part complidora a exigir el compliment o a promoure la resolució del contracte.

La LAU, específicament a l’article 35 juntament amb l’article 27.2 lletra a), permet resoldre automàticament el contracte d’arrendament d’un local comercial per falta de pagament de la renda o altres quantitats assumides pel llogater.

És essencial comprendre i seguir els procediments establerts per la legislació vigent durant tot el procés de desnonament de locals comercials.

Es poden reclamar rendes futures?

Sí, es poden reclamar rendes futures segons l’art. 220 de la Llei d’Enjudiciament Civil (LEC), ja que contemplava les condemnes a futur en cas de pagament d’interessos o de prestacions periòdiques, quan la sentència incloïa una condemna a satisfer els interessos o prestacions que es venguessin posteriorment al moment del seu dictamen.

Qui paga les costes?

Qui veu rebutjades totes les seves pretensions segons l’article 394 de la LEC.

Es pot arribar a un acord en què cada part assumeixi les seves costes.

En els casos en què sigui insolvent o tingui justícia gratuïta, tampoc es podria exigir aquest pagament recaient els costos del procés en el propietari.

Recomanació: Es pot realitzar un assegurança de protecció d’impagament cobrint les costes judicials.

11.- El desnonament de finques rústiques

El desnonament de finques rústiques es pot sol·licitar a causa de l’expiració del termini, el impagament de rendes o l’ocupació. Mitjançant una demanda es pot sol·licitar l’alliberament de la finca i el pagament de les rendes i costes judicials de manera similar als processos anteriors. Els contractes de finques rústiques es regulen mitjançant la Llei d’Arrendaments Rústics.

12.- Arbitatge com a alternativa en sesnonaments

L’arbitratge és un procediment alternatiu per resoldre contractes d’arrendament quan en el contracte existeix una clàusula de sumissió arbitral. Consisteix en sotmetre la controvèrsia a un o diversos àrbitres en lloc d’un tribunal de justícia. Aquesta opció pot ser utilitzada per solucionar conflictes relacionats amb desnonaments.

Requisits

Per iniciar un procés d’arbitratge en cas de desnonament, cal que les parts involucrades hagin acordat en el contracte d’arrendament la possibilitat de recórrer a l’arbitratge per resoldre qualsevol controvèrsia. Si aquesta opció no s’ha establert en el contracte, no es pot utilitzar l’arbitratge per solucionar un conflicte de desnonament a menys que ambdues parts ho decideixin d’acord mutu.

Regulació del Procediment

El procediment d’arbitratge està regulat per la Llei d’Arbitratge (Real Decreto Llei 1/1995, de 24 de març), establint les condicions i requisits que han de complir-se perquè sigui vàlid i efectiu. A més, la LEC i altres normatives seran d’aplicació subsidiària.

Avantatges i inconvenients

El procediment d’arbitratge pot ser més ràpid i econòmic que el procediment judicial i permet a les parts arribar a un acord de manera més àgil. Tot i això, no és una opció per a tots els casos de desnonament i requereix l’acord de totes les parts. És essencial tenir en compte que no està disponible en totes les jurisdiccions i pot estar subjecte a certes restriccions i requisits legals. A més a més pot acabar essent més costos en temps i diners en alguns casos.

13.- Delictes Relacionats amb els Procediments de Desnonament (Article 172 del CP)

Els propietaris poden cometre delictes relacionats amb els procediments de desnonament, com ara canviar la serradura o tallar la llum del domicili de l’ocupant o arrendador, podent ser considerat com a coacció greu segons l’article 172.1 del Codi Penal o coacció segons l’article 172.3 del Codi Penal.

Segons l’article 172 del Codi Penal:

172.1. Qui, sense estar legítimament autoritzat, impedeixi a un altre amb violència fer el que la llei no prohibeix, o el compel•leixi a efectuar el que no vol, sigui just o injust, serà castigat amb la pena de presó de sis mesos a tres anys o amb multa de 12 a 24 mesos, segons la gravetat de la coacció o dels mitjans emprats. Quan la coacció exercida tingui com a objecte impedir l’exercici d’un dret fonamental, se li imposaran les penes en la seva meitat superior, llevat que el fet tingués assenyalada major pena en un altre precepte d’aquest Codi. També s’imposaran les penes en la seva meitat superior quan la coacció exercida tingui per objecte impedir el legítim gaudi de l’habitatge.

172.3. Fora dels casos anteriors, qui causi a un altre una coacció de caràcter lleu, serà castigat amb la pena de multa d’un a tres mesos. Aquest fet només serà perseguible mitjançant denúncia de la persona agraviada o del seu representant legal.

Fonts:

Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans.

Reial decret de 24 de juliol de 1889 pel qual es publica el Codi Civil.

Llei 1/2000, de 7 de gener, d’Enjudiciament Civil.

Reial decret legislatiu 5/2015, de 30 d’octubre, pel qual s’aprova el text refós de la Llei d’Arbitratge.

Codi Penal: Llei Orgànica 10/1995, de 23 de novembre, del Codi Penal.

Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari.

Llei 25/2015, de 28 de juliol, de mecanisme de segona oportunitat, reducció de la càrrega financera i altres mesures d’ordre social.

Novetats en els desnonaments relacionades amb la Llei d’habitatge 12/2023:

La recent entrada en vigor de la Llei d’Habitatge 12/2023, des del 26 de maig, ha modificat els requisits d’admissibilitat d’una demanda de desnonament. No s’admetran a tràmit les demandes segons la nova redacció de l’article 439 de la LEC en relació a la Llei d’habitatge 12/2023 establint nous requisits perquè un Jutjat admeti una demanda de desnonament i recuperació possessòria en els casos dels números 1r, 2n, 4t, 5è i 7è de l’article 250.1 de la Llei d’Enjudiciament Civil, són tres:

– Indicar si l’immoble de la possessió del qual es pretén recuperar constitueix l’habitatge habitual de la persona ocupant.

– Assenyalar si la part demandant té la condició de gran tenidora d’habitatges, segons la definició donada per l’article 3 de la nova Llei d’Habitatge.

– Si el propietari és gran tenidor indicar si la part demandada es troba o no en situació de vulnerabilitat econòmica.

S’han establert particularitats dels desnonaments en relació amb la Llei d’habitatge 12/2023 en relació amb la LEC així l’article 439 de la LEC:

Article 439. Inadmissió de la demanda en casos especials.

En els casos dels números 1r, 2n, 4t i 7è del apartat 1 de l’article 250, no s’admetran les demandes, que pretenguin la recuperació de la possessió d’una finca, en què no s’especifiqui:

a) Si l’immoble objecte de les mateixes constitueix habitatge habitual de la persona ocupant.

b) Si concorre en la part demandant la condició de gran tenedora d’habitatge, en els termes que estableix l’article 3.k) de la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge.

En el cas d’indicar-se que no es té la condició de gran tenidor, a efectes de corroborar tal extrem, s’haurà d’adjuntar a la demanda certificació del Registre de la Propietat en el qual constin la relació de propietats al nom de la part actora.

c) En el cas que la part demandant tingui la condició de gran tenedora, si la part demandada es troba o no en situació de vulnerabilitat econòmica.

Per acreditar la concorrença o no de vulnerabilitat econòmica s’haurà d’aportar document acreditatiu, de vigència no superior a tres mesos, emès, previ consentiment de la persona ocupant de l’habitatge, pels serveis de les Administracions autonòmiques i locals competents en matèria d’habitatge, assistència social, avaluació i informació de situacions de necessitat social i atenció immediata a persones en situació o risc d’exclusió social que hagin estat específicament designats conforme la legislació i normativa autonòmica en matèria d’habitatge.

El requisit exigit en aquesta lletra c) també es podrà complir mitjançant:

1r La declaració responsable emesa per la part actora de que ha acudit als serveis indicats anteriorment, en un termini màxim de cinc mesos d’antelació a la presentació de la demanda, sense que hagués estat atesa o s’hagin iniciat els tràmits corresponents en el termini de dos mesos des que va presentar la seva sol·licitud, juntament amb justificant acreditatiu de la mateixa.

2n El document acreditatiu dels serveis competents que indiquin que la persona ocupant no consent expressament l’estudi de la seva situació econòmica en els termes previstos en la legislació i normativa autonòmica en matèria d’habitatge. Aquest document no podrà tenir una vigència superior a tres mesos.

En els casos dels números 1r, 2n, 4t i 7è del apartat 1 de l’article 250, en el cas que la part actora tingui la condició de gran tenedora en els termes previstos per l’apartat anterior, l’immoble objecte de demanda constitueixi habitatge habitual de la persona ocupant i la mateixa es trobi en situació de vulnerabilitat econòmica conforme el previst igualment en l’apartat anterior, no s’admetran les demandes en les quals no s’acrediti que la part actora s’ha sotmès al procediment de conciliació o intermediació que a aquest efecte estableixin les Administracions Públiques competents, en base a l’anàlisi de les circumstàncies de ambdues parts i de les possibles ajudes i subvencions existents en matèria d’habitatge conforme al disposat en la legislació i normativa autonòmica en matèria d’habitatge.

El requisit anterior podrà acreditar-se mitjançant alguna de les següents formes:

1r La declaració responsable emesa per la part actora de que ha acudit als serveis indicats anteriorment, en un termini màxim de cinc mesos d’antelació a la presentació de la demanda, sense que hagués estat atesa o s’hagin iniciat els tràmits corresponents en el termini de dos mesos des que va presentar la seva sol·licitud, juntament amb justificant acreditatiu de la mateixa.

2n El document acreditatiu dels serveis competents que indiqui el resultat del procediment de conciliació o intermediació, en el qual es farà constar la identitat de les parts, l’objecte de la controvèrsia i si alguna de les parts ha refusat participar en el procediment, si escau. Aquest document no podrà tenir una vigència superior a tres mesos.

En el cas que l’empresa arrendadora sigui una entitat pública d’habitatge el requisit anterior es podrà substituir, si escau, per la prèvia concurrència de l’acció dels serveis específics d’intermediació de la pròpia entitat, que s’acreditarà en els mateixos termes de l’apartat anterior.

Fonts

Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans.

Reial decret de 24 de juliol de 1889 pel qual es publica el Codi Civil.

Llei 1/2000, de 7 de gener, d’Enjudiciament Civil.

Reial decret legislatiu 5/2015, de 30 d’octubre, pel qual s’aprova el text refós de la Llei d’Arbitratge.

Codi Penal: Llei Orgànica 10/1995, de 23 de novembre, del Codi Penal.

Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari.

Llei 25/2015, de 28 de juliol, de mecanisme de segona oportunitat, reducció de la càrrega financera i altres mesures d’ordre social.

Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge.

https://www.lamoncloa.gob.es/serviciosdeprensa/notasprensa/transportes/Paginas/2023/040523-nueva-ley-vivienda-2023.aspx

https://www.abogacia.es/publicaciones/blogs/blog-de-derecho-de-los-los-consumidores/los-arrendamientos-tras-la-publicacion-de-la-ley-de-vivienda/

https://noticias.juridicas.com/actualidad/noticias/18026-estimulos-y-penalizaciones-fiscales-en-la-nueva-ley-de-vivienda/

https://www.mdsocialesa2030.gob.es/escudo-social/desahucios-alquileres-y-vivienda/suspension_desahucios_alzamientos.htm#:~:text=Para%20saber%20si%20te%20encuentras,de%20al%20menos%20el%2040%25

Avís d’exempció de responsabilitat legal

La informació proporcionada en aquest blog de serveis legals té un propòsit informatiu general i no ha de considerar-se assessorament legal específic per a la teva situació. Tot i que ens esforcem per mantenir la precisió i actualització de la informació, s’ha de tenir en compte que les lleis i regulacions estan en constant evolució i canvis normatius i jurisprudencials. És possible que la normativa o jurisprudència hagi experimentat modificacions des de l’última actualització d’aquesta pàgina. Per tant, et recomanem verificar la vigència de la informació consultant fonts legals actualitzades o consultant amb un professional del dret.  La lectura d’aquest blog no estableix una relació advocat-client i no substitueix l’assessorament legal especialitzat. Cada situació legal és única, i et recomanem que consultis un advocat per obtenir assessorament especialitzat i personalitzat adaptat a les ses circumstàncies específiques.

L’equip darrere d’aquest blog no es fa responsable de les conseqüències derivades de l’ús de la informació proporcionada sense la deguda consulta legal. Per obtenir assessorament legal específic, recomanem que es posi en contacte amb nosaltres. Contacta’ns avui mateix per programar una consulta i descobreix com podem ajudar-te a superar els teus desafiaments legals de manera efectiva i personalitzada. La teva tranquil·litat és la nostra missió.

Defensem els nostres clients a tota Catalunya:

Arenys de Mar, Barcelona, Badalona, Barberà del Vallès, Blanes, Castellbisbal, Castelldefels, Castellar del Vallès, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, El Masnou, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, Igualada, Lleida, Lloret de Mar, Manresa, Mataró, Martorell, Mollet del Vallès, Sant Celoni, Montcada i Reixac, Olot, Palafrugell, Pineda de Mar, Ripollet, Ripoll, Salt, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Quirze del Vallès, Sant Vicenç dels Horts, Sant Vicenç de Montalt, Sitges, Tarragona, Terrassa, Sabadell, Vallbona d’Anoia, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú, Vila-seca, Viladecans, Santa Eugènia, Sant Narcís, Salt, Les Tres Torres, Sant Gervasi-Galvany, Pedralbes, Sant Gervasi-Bonanova, Sarrià, Putxet i el Farró, El Carmel, Vallvidrera, Tibidabo i les Planes, Matadepera, Sant Just Desvern, Cabrils, Premià de Dalt, Fornells de la Selva, Sant Julià de Ramis, Sarrià de Ter.